최근 문재인정부 들어서 가계부채 축소와 집값 안정화를 위해 강도높은 부동산 대책을 내놓고 있습니다. 8.2부동산 대책 이후 단기간 실효를 거두기는 했으나, 일부 지역에서는 집값이 들썩이고 있는 모양세입니다. 이에 따라 정부는 추가로 보다 강력한 대책을 예고하고 있으며  그렇다면 향후 정부의 강력한 주택담보대축 억제정책과 더불어 시장의 흐름이 어떻게 변화할지 예측해볼 필요가 있습니다. 

 최근 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 12월 기준금리 인상을 예고하고 있으며, 전문가들은 한국은행도 올 연말이나 내년 초쯤 기준금리를 인상할 수도 있다는 의견을 내놓았습니다. 그러나 한국은행은 국내 가계대출 및 주택담보대출의 비중에 따른 부담으로 기준금리 인상에는 다소 신중한 모습을 보이고 있습니다. 
그러나 장기적으로 보면 국내 주식시장에서 해외투자자들의 이탈을 막기 위해서는 부득이하게 금리를 올리지 않겠느냐는 의견이 지배적입니다.
 금리가 인상되면 자연스레 주택담보대출을 통해 집을 구매했던 서민들의 이자 부담이 상승하게 되므로 이에 따라 부동산 시장에도 상당한 영향을 미치게 됩니다. 특히 정부 또한 강력한 대출 규제정책을 내놓겠다는 입장이어서 당분간 제1금융권을 통한 가계대출 및 주택담보대출의 진입장벽은 상당부분 상승할 수밖에 없는 양상을 보이고 있습나다. 특히 내년 4월 이후 다주택자에 대해 규제를 강화하겠다는 입장이어서 당분간 부동산시장은 관망세로 전환될 것으로 예상됩니다. 
더불어 최근 몇 년간 주택 공급량 또한 증가 추세인 점도 중요한 변수입니다. 전국 아파트 입주물량을 보면 2017년 32.9만 세대, 2018년에는 38.1만 세대로 약5.2만 세대의 증가가 예상된다. 물론 지역별로 다소 편차가 있지만, 전국적으로 아파트 공급이 증가하는 추세입니다. 이와 함께 심리적인 요인도 무시할 수 없으며 특히 정부의 다주택자에 대한 규제 강화는 임대사업자로 전환하지 않을시 시장에 공급물량은 자연스레 증가할 것이고, 이에 따라 가격 변동도 예상할 수 있습니다. 그러나 일부에서는 공급물량이 늘더라도 지역별 차이가 있기 때문에 가격에 큰 변화는 없다는 의견도 있습니다. 
무엇보다 앞으로 금리인상과 더불어 정부에서 어떠한 추가대책을 내놓느냐에 따라 부동산시장은 급변하게 전개될 수 있으므로 주택 구입시 보다 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 

전세가격상승률이 빠르게 둔화하면서 지방의 역전세 리스크가 커지고 있고 세종과 경북·충남·경남 등지에서는 이미 역전세난이 발생하고 있고 거래량 감소와 금융규제 강화로 잔금을 치르는데 발생할 수 있는 리스크가 확대되고 있다고 합니다.
특히 울산·경남 등 일부지역에서는 지역 경제의 신용위험과 주택경기 위험이 연쇄적으로작동할 가능성이 있습니다.
이에 비해 서울의 강남 등 주요지역의 주택은 금리상승 압박 등에도 불구하고 오히려 안전자산이라는 인식이 강화되고 있어 내년에 거래는 축소되겠지만 가격은 강보합세를 유지할 것으로 내다봤습니다 
 
주택을 중심으로 민간 건설경기가 빠르게 하락세를 보이는데다 SOC등 공공부문의 발주 감소로 향후 건설경기의 경착륙 가능성이 커지고 있다고 합니다
역대 부동산 대책 중 가장 규제 범위가 넓고, 강도 역시 최고 수준인 8ㆍ2 부동산 대책’발표 100일이 지난 현재 부동산 시장의 과열 국면은 다소 진정된 분위기입니다. 여전히 일부 재건축 지역을 중심으로 뚜렷한 집값 상승세가 이어지고 있지만, 이 역시 내년을 기점으로 크게 수그러들 것이란 전망이 지배적입니다.

 ‘8ㆍ2 부동산 대책’ 발표 이후 전체 부동산 거래량이 급감하고 청약 경쟁이 위축되는 등 가시적인 효과가 나타나고 있습니다. 분양권 거래시장은 직격탄을 맞았습니다.

8ㆍ2 대책으로 인해 투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 조치가 이뤄지며 9월 분양권 전매량(1만5474건)이 8월(1만7617건) 대비 13% 가까이 감소했습니다. 작년 같은 기간(1만4711건)에 비해 여전히 높은 수준이지만, 지난 5월부터 4개월간 이어진 1만7000~1만9000건 사이의 거래량에 비하면 크게 줄어든 규모입니다.

전 지역이 투기 및 투기과열지구로 지정된 서울 아파트 거래량은 ‘거래절벽’이라는 수식어가 들어맞을 정도로 급감했습니다.

8월까지만 해도 1만4746건에 달했던 아파트 거래량은 9월 8336건으로 44%나 감소했고, 10월에는 3817건, 11월 현재 1254건 거래에 그쳤다. 11월 중순 이후 갑작스레 거래가 활발하게 이뤄진다 해도 작년 11월 거래량(1만914건)을 회복하기는 요원해 보입니다.

그럼에도 일부 재건축 지역을 중심으로 집값 고공행진은 여전합니다.

8ㆍ2 대책 이후 아파트 매매가격 상승률은 규제가 가장 심한 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 가장 높은 상승률(1.91%)을 기록했으며, 서울 전체 상승률이 1.55%였다는 점을 감안하면 강남 재건축에 대한 기대감이 여전히 높음을 의미합니다.

예로 잠실 재건축 대장주로 불리는 잠실주공5단지는 현재 8월 대책 발표 직후 잠시 주춤거리다 10월 들어 급상승세를 기록 중입니다.

전용면적 76㎡는 7월 15억3500만원에 거래되다가 8월 대책 발표 직후 1억2000만원이 하락했지만, 10월 15억5000만원선을 기록했다. 가장 최근에는 12층 매물이 15억7000만원에 거래되기도 했습니다.

반포 아크로리버파크 112.930㎡ 역시 규제 이전인 7월 시세는 27억2000만원, 11월 현재 시세는 29억7000만원 선입니다.
하지만 전문가들은 이 같은 강남 재건축 시장의 분위기가 올 연말을 기점으로 확연히 달라질 것으로 전망합니다.

강남 재건축 시장은 잠실 주공 5단지의 50층 재건축이나 반포주공 1단지의 시공사 선정 같은 여러 가지 이벤트와 추가 개발호재에 대한 기대감, 그리고 여전히 유지되는 저금리 기조 때문에 오른 것”이라며 “지금의 시장 분위기는 내년 도입되는 재건축 초과이익환수제 전에 막차를 타려는 투자자들이 몰려 나타나는 현상으로 정부가 강남 재건축 시장에 대한 세무조사만 약간 강화해도 바로 시장 분위기가 가라앉을 것”으로 예상했습니다.

기존의 DTI보다 대출 총량을 줄이고, 중도금 비중을 40% 이하로 인하하겠다든지 복수 주택담보대출 만기 제한 등은 정부가 저금리 기조 속에서 부동산 시장에 유입되는 자금 총량 조절에 들어간 것이니 결국 투기세력이 감소할 수밖에 없을 것이라며 여기에 하반기부터 시작되는 입주물량 폭탄과 12월에 나오는 주거복지로드맵에 의한 임대주택 확대 정책에 따라 내년 시장 분위기는 확연히 달라질 것으로 전망했습니다.