(부동산 전망)

관련 법 개정…부동산 투자 ‘역세권’이 답이다

평택신항만 인근, 인주역 등 주목, ‘고속도로, 고속철도 등 교차’
IC 2곳 등 전국 잇는 광역교통망의 핵심, “땅값 급등과 문의 쇄도”

철도역의 산업적, 문화적 영향력이 미치는 주변 지역을 역세권이라고 한다. 부동산 시장에선 이른바 최고의 투자처로 꼽히는 지역이기도 하다. 역세권은 상가와 유동인구 정도에 따라 범위가 달라지지만, 대체로 역에서 500m까지를 1차 역세권, 1km까지를 2차 역세권으로 구분한다. 요즘엔 철도 역사를 건설할 때 역세권 주변으로 도시 개발이 함께 이루어지는 경우가 많기 때문이다. 역세권 개발사업은 보통 철도역 주변에 주거, 교육, 보건, 복지, 관광, 문화, 상업, 체육 등 복합기능을 가지는 단지를 조성하고, 시설을 설치하는 것이다.
2010년 10월부터 ‘역세권 개발 및 이용에 관한 법률’이 시행됨에 따라 철도시설과 도시계획 측면을 종합적으로 고려한 체계적이고 효율적인 역세권 개발이 가능해지고, 민간 도시개발사업자의 개발 사업 참여가 적극적으로 이루어지고 있다. 그 때문에 날이 갈수록 역세권 개발지역 토지 가치가 급상승하고 있다. 예를 들어 아산~평택항~당진으로 이어지는 서해안 산업단지밸트도 그 전형적인 지역으로 꼽을 만 하다.

특히 600만평에 달하는 평택 신항만 건설과 인접한 아산시 인주면을 중심으로 한 도시개발과 교통 인프라 확충은 이 지역의 획기적인 성장 모멘텀의 현장으로 주목받고 있다. 거대한 규모의 평택신항만이 건설되면서 인근 지역의 미래가치도 급상승하고 있다. 
평택신항만과 인접한 아산시 인주면은 그 중에서도 특별히 주목을 끌고 있다. 이곳은 천혜의 우수한 입지조건에다 현재 계획된 각종 인프라 건설과 확충 등 전국 어느 곳보다 풍부한 개발 잠재력을 인정받고 있는 곳이다. 이로 인해 날이 갈수록 인구 유입이 가속화되고 있다. 
가까운 시일에 구축될 각종 산업 인프라와 교통망 역시 획기적이다. 2022년 개통을 목표로 현재 서해선 복선 전철이 공사 중인데, 완공 후엔 인주면 해암리에서 서울 영등포까지 40분 이내에 도착할 수 있다. 여유있게 출퇴근도 가능한 거리라고 할 수 있다. 
또 현재의 서해안고속도로보다 좀더 내륙에 건설될 제2서해안고속도로(서부내륙고속도로)도 9월 착공하여 2024년 개통된다. 이에 따라 인주 IC가 새로 생기는데다, 공사 중인 천안~당진 간 고속도로가 뚫리면 2개의 인주 IC가 들어설 예정이다. 

현대자동차 공장

3년 뒤 고속전철이 개통되고, 5년 뒤 고속도로 개통되면 이곳 인주면은 말 그대로 ‘상전벽해’의 변화를 거듭하며 현재와는 전혀 다른 모습으로 탈바꿈할 것이다. 그런 만큼 이곳 인주면의 미래 가치는 전국 어느 지역보다 높게 평가되고 있다.
인주면은 이처럼 철도와 고속도로 등 거미줄 같은 광역 교통망이 구축되고, 그 교차로에 위치함으로써 그야말로 산업과 교통의 요충지가 된다. 이미 신평택항만과 함께 새로운 공단도 걸설되는 등 큰 시너지가 유발되면서 외부로부터의 인구 유입이 두드러지고 있다. 그로 인해 이미 산업시설로 포화상태를 이루고 있는 수도권 남부에서 경기 남부의 평택시나, 아산시, 당진으로 옮겨가는 기업체들이 러시를 이루고 있다. 가히 포화 밀집된 기존 경기도권 산업단지로부터의 ‘엑소더스’라고 할 만큼 산업지형의 변화와 지각 변동이 일어나고 있는 것이다. 아산 인주역 주변은 그 때문에 벌써부터 땅값이 들썩이고 있다. 인주역 인근의 A 공인중개사 사무소 관계자는 “거래에 관심을 둔 외지인들의 문의가 끊이질 않는다”면서 “특히 주말이면 실제 현장을 둘러보기 위해 방문하는 차량들로 북새통을 이룬다”고 들려줬다.
그 때문에 부동산업계에서도 이미 이 지역은 모처럼 부동산 시장에서 부상한 블루칩으로 평가받는다.

특히 인주역 인근은 전형적인 역세권 프리미엄의 요소를 자랑하고 있다. 역세권개발법에 의해 개발붐이 일고 있는 인주역 일대는 특히 역사 반경 1km 내외 지역이 금싸라기땅으로 변하고 있다. 역세권개발법과 함께 제4차 국토종합계획이 개정된 동기가 역세권 개발 활성화인 만큼 이곳은 그런 정책적 혜택이 크게 기대된다. 이 지역 사정에 밝은 부동산 전문가들도 “법과 제도가 바뀌면서 앞으로 역세권 투자가 더욱 유망하다. 특히 역사 반경 1km 이내 지역에 대한 투자가 가장 확실하고 바람직한 재테크 수단”이라고 평가하고 있다.
이들 전문가들에 의하면 역세권 가운데 상가가 끝나는 지점까지가 1차 역세권, 도시개발단지 전체가 2차 역세권으로 평가되므로, 이를 감안하여 투자하는게 좋다는 의견이다. 그러나  어느 지역이든 적기에 투자하면 많은 기대수익을 올릴 수 있다는데에는 전문가들의 의견이 일치한다.

참고로 제4차 국토종합계획 수정계획에 따르면 앞으로의 국토계획과 도시개발 방향은 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째 철도나 KTX를 중심으로 한 광역도시권을 육성하되, KTX 정차역을 중심으로 도시를 확산, 발전시킨다. 이후 연계된 철도 정차역을 중심으로 도시를 확산시킨다. 둘째, 앞으로의 도시 개발 역시 철도 정차역을 중심으로 이뤄질 전망이다. 즉 철도 정차역 내의 기존의 도시는 이 역을 중심으로 압축 고밀도화된다. 새로 건설되는 정차역에는 인접한 반경 범위 내에서 도시개발사업이 함께 이뤄질 전망이다.
그런 과정에서 이미 집값, 땅값이 다 오른 도심지역 내의 역세권보다는 새롭게 철도 역사가 신설되고, 그 주변으로 역세권 도시개발사업이 추진되는 지역의 땅값이 크게 오른다. 수도권이나 지방의 주요 환승 역사가 들어서는 지역들이 이에 해당된다. 

한 금융기관의 부동산연구소에서 상담역을 하고 있는 B씨는 그런 전형적 사례로 성남~여주 복선 전철화에 따른 이천 ‘부발신역사’와 역세권 도시 개발을 들었다. 이 지역은 기본계획 설계가 한창이었던 2004년경에 비해 2016년에는 무려 25배 이상 땅값이 올랐다. 앞으로도 얼마나 오를지 예측키 어려운 실정이다.

부동산 전문가들은 또 “대규모 개발 용지로 지정된 땅은 용도 지역에 크게 좌우되지 않는다.”고 했다. 즉 용도 지역에 관계없이 개발하려는 지역에 속한 땅이냐, 아니냐가 더 중요한데, 이는 개발과 함께 용도 지역이 모두 도시지역으로 바뀌기 때문이다. 그 땅이 계획관리지역 내의 땅이든, 농림지역 내의 땅이든 관계없이, 단지 개발 계획에 포함될 것인지 여부만이 중요하다. 향후 개발과 함께 용도지역이 상향되어 그 만큼 투자 수익을 높일 수 있기 때문이란게 전문가들의 의견이다.
B씨 역시 “개발 초기에 상업용지 편입 예정지 땅을 샀다면, 완공과 함께 수 십 배의 투자수익을 기할 수 있을 것”이라고 했다. “역세권 반경 범위 내의 도시계획 개발예정지역, 즉 주거지역 편입 예정지역의 경우도 마찬가지다.”라며 “다소간의 차이는 있겠지만 투자수익은 매우 높다고 할 수 있다.”고 말했다. 아산시 인주면과 같은 경우도 이에 해당한다는게 B씨의 견해다.
서해선 복선전철 노선중 안중역, 향림역, 화성시청역, 송산역 주변은 이미 역세권 주변지역 전-답-임야가 평당 300~600만원을 호가하고 있는 반면, 아산시 인주역은 향후 기업체와 인구유입을 감안할시, 상당히 저평가된 지역으로 평가되는 만큼 투자에 관심있는 분이라면 눈여겨 봐야 할 지역으로 꼽힌다.