부동산 경매에 있어 다른 사람 명의로 낙찰받고 자신의 돈을 지급한 경우 소유관계

실제로는 자신이 자금을 투자하여 부동산 경매를 통해 매수하였으나 다른 사람의 명의로 낙찰을 받은 경우, 그 부동산의 소유권 및 투자 자금을 돌려받을 수 있는 지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

甲과 乙은 친구 관계이고, A부동산에 대한 경매절차가 진행 중이었습니다. 그러던 중 甲이 “자신은 부동산 경매에 참가하여 낙찰을 받을 수 없는 상황이어서, 乙의 명의로 낙찰을 받자.”고 乙에게 제의하면서 자신이 금원은 투자하기로 약속하였습니다. 실제로 그 돈을 지급받은 乙은 A부동산의 경매절차에서 낙찰을 받아 甲이 지급한 대금을 납부하고 자신의 명의로 소유권을 취득하였습니다. 이후 甲은 乙에게 “자신에게 부동산 소유권을 이전해달라.”라고 요구하였는데, 乙이 부동산을 甲에게 이전해주지 않고 있는 경우, 그 소유 관계는 어떻게 되는 것일까요?

우선 경매절차에서 매각허가결정을 받고 매각대금을 다 지급한 때에 바로 부동산의 소유권을 취득합니다(민사집행법 제135조). 부동산의 명의는 매각허가결정을 받은 사람의 단독 소유가 됩니다. 당연히 매각허가결정을 받은 乙이 마음대로 처분을 할 수 있게 됩니다. 甲의 입장에서는 乙이 마음대로 팔아버린 A부동산의 소유권을 취득하고 싶겠지만, 이는 불가능합니다.

대법원도 “부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과의 명의신탁약정 아래 그 사람의 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매수대금을 완납한 경우, 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금의 부담 여부와는 관계없이 그 명의인이 취득하게 되고, 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매수대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다.“라고 판시하였습니다.[대법원 2009. 9. 10., 선고, 2006다73102, 판결]

즉, 이 경우 명의인은 乙이고 甲과 乙 사이에서는 명의신탁관계가 발생합니다. 그러나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 의하면 명의신탁관계는 무효입니다. 따라서 명의를 신탁한 甲은 乙의 부동산 취득 자체에 대해서는 다툴 수 없습니다. 결국 명의신탁자(대금을 대신 지불한 사람)인 甲은 명의수탁자(매각허가결정을 받은 부동산 명의인)인 乙을 상대로 이미 지급한 투자금 상당을 돌려받는 민사 소송(이를 부당이득반환청구라 합니다)을 제기할 수 밖에 없습니다.

변호사 박종경