2020년 공매/경매 토지 투자에서 지료청구로 수익 올리기

지료청구의 의미와 수익성

공매.경매 투자를 현실에서 접하다 보면 여러 가지 상황이 발생하기 마련이다. 거주하는 지역의 특징에 맞는 투자패턴을 가지기도 하고 본인의 투자성향에 따른 투자물건을 선정하기도 할 것이다.

현실적으로 공매.경매가 대중화가 되는 때에 일반적으로 입찰해서 낙찰을 받았다 하여 수익이 원하는 것 같이 나기는 쉽지 않을 수 있다. 공매.경매의 특징을 보자면 최종 청산의 절차이기에 매매에 없는 물건들이 나오게 되는데 투자자의 입장에서는 이러한 물건들이 투자의 가치가 있다 보고 입찰 후 낙찰로 수익을 올리는 방향의  투자 성향을 가질 필요가 있다는 것을 현장에서 느끼게 된다. 매매에 없는 물건 중 하나가 토지와 건물 중 토지만 공매.경매에서 나오는 경우가 있는데 이때의 투자가치 판단 기준을 알아보고 일반 투자자들이 현실에서 수익 나는 과정을 공유해보기로 한다. 투자자 입장에서 토지의 사용료를 받는 관점으로 집중해 본다.      

1. 법정지상권과 지료청구    

일반적으로 공매.경매투자를 하다 보면 법정지상권이란 표현을 듣게 될 것이다. 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권으로 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에 건물 소유자를 위하여 법률로 인정하는 지상권으로 이 경우 지상권을 인정해 주지 않는다면 건물 소유자는 아무 권리 없이 타인의 토지를 사용하는 것이 되어 건물을 철거하지 않으면 안 되므로 법은 이 경우 지상권이 설정된 것으로 본다. 하지만 이때 건물 소유자는 토지 소유자에게 토지의 사용료 즉 지료를 지급하여야 할 의무가 생기게 된다. 당사자 간의 협의로 결정하면 좋으나 현실에서는 지료청구 소를 제기하여 판결에 따라서 지료의 금액을 정하는 게 현실이다. 전문가분들이 법정지상권의 성립과 미성립 혹은 관련 법적 내용을 많이 말씀하시니 여기서는 범위를 좁혀 오직 지료청구 관련 내용만으로 언급하기로 한다. 결과적으로 공매.경매로 낙찰받은 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있고 청구방법은 현실에서 지료청구소송 후 판결로 결정된다.        

2. 지료의 결정과 가치 기준 

그렇다면 이러한 물건을 낙찰받았다면 투자금액 즉 낙찰가 대비 수익률이 얼마나 될 것인지 가치판단을 어떻게 할 것인지 등이 투자의 포인트가 될 수 있다. 공매나 경매에서 이러한 건물제외 물건은 일반적으로 투자에서 꺼려하고 감정평가 시에도 가치를 감가시켜 매각금액이 일반 나대지에 비해 저가로 나오는 것을 볼 수 있을 것이다. 그러면 이러한 물건을 낙찰 후 지료를 청구한다면 어떨까? 건물의 영향을 받은 감정가로 저가로 진행되고 여기에서 저감률에 따라 유찰된 물건을 낙찰받았다면 실제 나지 상태의 가치보다 낮은 금액으로 토지의 소유권을 가져왔지만 지료를 청구하면 건물을 제외한 나지 상태로 감정을 다시 하여 이에 따른 적정 사용료를 지급하라는 판결이 나게 된다. 하여 낙찰가보다 더 높은 나지 감정으로 실제 투자한 금액보다 높은 수익률을 가져올 수 있는 상황이 된다.

3. 지료청구와 반사이득    

지료청구 후 판결에도 불구하고 지료를 연체한다면 반사이득을 기대해볼 수 있다. 이를 근거로 판결로 건물에 대한 강제경매를 신청할 수 있고 이때 토지 소유자가 입찰 후 낙찰로 건물까지 소유할 수 있는 반사이득을 기대할 수 있다. 그 전에 건물 소유자와 협의로 건물을 저가로 매수를 시도 해보는 것도 나쁘지 않다. 사용료는 법정지상권 성립 시기부터 받을 수 있으나 현실에서 많은 소송을 해본 결과로는 소송 후 감정평가일 기준으로 지급하라는 판결로 나오게 되고 판결이 후 지료를 지연하게 되면 지연이자도 청구 가능 하다. 여기서 반사이득의 관점을 정리하면 토지의 용도에 따라 다를 수 있으며 지료청구 이후 일반적으로 3%~5% 사이로 감정가 대비 년으로 계산 후 월로 지급하라는 판결이 일반적으로 나오게 되며 이것은 투자 대비 수익률이 낮다 할 수 없고 다른 관점은 건물을 협의 혹은 소송 후 강제경매 및 철거 등 여러 방안이 있을 수 있으니 투자자 입장에서 번거러움이 있으나 토지의 가치를 잘 판단한다면 진행해볼 수 있을 것이다.  

4. 지료청구 용 토지의 선점과 투자패턴

그런데 이러한 물건들이 예전보다 점점 줄어들고 있다. 이유는 현대식 건물이 들어오면서 예전의 오랜 건축물들이 사라지고 있고 토지의 가치가 상승되어 스스로들이 협의 합의로 점점 공매.경매물건이 줄어드는 경향이다. 하지만 도시지역에 인접한 가치상승지역 주변으로 즉 개발 여지 있는 관리지역 및 도시지역 주변의 취락지 및 해안가 지역은 종종 보이고 장기적인 안목으로 토지의 가치를 정확히 판단하여 투자자의 안목을 높여서 투자한다면 충분히 가치있고 수익성 높은 물건을 찾을 수 있을 것이다.       

마무리 글

투자자는 노력과 열정에서 부터 장래를 보장받을 수 있다. 노력도 열정도 없이 이루어지는 일이 어디 있겠는가? 2020년을 마중물로 변화의 시기에 적응하여 투자의 관점과 안목을 키워 선택과 집중으로 신중히 투자하여 차후 몇 년 뒤 성공한 투자라고 자신 있게 말할 수 있는 투자자가 되기를 바란다. 

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.
  

박동일 원장 프로필

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스 경매학원장

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

- 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트