2020년 공매/경매 토지 투자에서 공익사업 중 시설사업의 관점

[부제:장기미집행 및 도시계획 물건의 투자]

2020년 코로나19의 영향으로 투자자들의 관심은 지난 2008년 금융위기와 같은 투자의 패턴으로 갈 것인가에 주목하고 있을 것이다. 기회의 시간을 가지려면 최소한의 기본 내용을 습득하고 이해한다면 투자가치 평가에 더 많은 도움을 받을 수 있지않을까라고 생각해 본다. 정보가 많은 시대에 각계 전문가분들의 훌륭한 조언으로 코로나19와 투자가치평가의 연관성을 검토해보기 바라며 본 필자는 2020년 장기미집행 시설사업의 일몰로 인한 가치평가에 대한 기본내용과 투자자 입장에서 투자시에 확인사항 그리고 장기적인 토지투자의 관점을 정리해보는 시간을 가져보려 한다.

1. 공익사업의 의미와 장기미집행시설 사업의 투자가치   

일반적으로 공익사업이라하면 우리가 잘 아는 도시계획에 따른 도시 인프라 구축인 시설사업과 재건축 등 정비사업 혹은 택지를 개발하는 택지개발사업 등이 있으며 이 외에도 여러 공익적인 면의 사업이 있을 수 있다. 이 중에서 장기미집행 시설이란 도시 인프라 구축사업으로 도시기본계획에서 결정.고시된 도시계획시설 사업등 정부나 지자체에서 도로, 공원, 녹지 등으로 고시하였으나 10년 이상 사업을 진행하지 못하는 시설을 말한다. 그리고 효력이 자동으로 상실되는 일몰제는 이러한 시설이 2000년 7월 이전에 고시되었음에도 집행계획이 없다면 2020년 7월 이후에 효력이 사라진다는 의미이다. 그렇다면 이러한 공매.경매 물건이 투자의 가치가 있는가에 대한판단을 어떻게 하여야 하는지 의문이 들것이다. 일각에서는 투자의 가치가 높다하여 꼭 해야하는 투자처로 오인하게 하는 내용도 있는 것을 볼 수 있을 것이다. 투자는 본인이 판단하는 것이니 판단 기준에 서지 않는다면 신중히 해야 하며 투자가치가 다 높다고 보기에는 한계가 분명 있으니 현혹되는 투자에 주의하여야 할 것이다.

2. 시설사업 투자가치판단 기준에서 중요한 포인트 및 반사이득의 의미 

도시계획시설사업 관련 물건을 공매.경매에서 투자한다면 판단기준을 정하여 신중한 접근과 세심한 확인이 필요하다. 먼저 시설사업의 진행 여부를 지자체에서 확인하는 것이 중요하다. 만약 단계별계획에서 1단계로 수용되어 보상되는 물건인지 아니면 장기적으로 미집행되어 일몰제 기준에서 해제되는 물건인지의 여부를 확인하여야 한다. 만약 수용보상의 기준에 부합된다면 보상가를 예상 후 입찰 여부 및 입찰가를 정해야 할 것이고 미집행으로 해제된다면 해제후의 상황에서 가치평가를 하여야 할 것이다. 만약 해제 후 가치가 맹지 혹은 여타 제한사항으로 별다른 가치 상승적인 여지가 없다면 일반적으로 말하는 해제되면 가치가 상승한다는 단적인 비교와는 다르게 판단하여야 할 것이다. 해제가 된다는 것은 당 토지가 오히려 투자에 확실성을 두어 급락하는 가치를 가질 수 있다는 것에 신중함을 두어야 한다. 좀 더 중요한 한가지를 언급하자면 보상을 받을 토지가 단계별 집행계획으로 진행되고 이후 주변의 토지가치가 상승될 것이 불 보듯 하다면 투자에서 공익사업 혹은 해제 후의 인근에서 가치상승되는 토지를 투자하는 반사이득관점의 투자를 앞으로 배제할 수 없고 2025년 전후 변화되는 이러한 곳에 투자 포인트를 둔다면 좋은 투자가 될 수 있다.      

3. 도시계획관련 물건 투자 시 각종 공부의 확인과 현장확인 방법     

토지 투자에서 공적장부의 확인은 기본이며 중요한 투자의 포인트를 가질 수 있다. 기본장부 중 토지이용계획 확인원에서 투자의 가치를 먼저 확인하기를 바란다. 등기사항전부증명서에서 소유자 및 토지의 권리문제 혹은 투자자들의 변화 확인으로 토지의 가치 변화를 보는 것도 중요하다. 하지만 필자는 실제 투자자 입장에서 토지이용계획 확인원의 내용은 너무나 중요하다고 본다. 특히 도시계획관련 물건을 확인시에는 더욱더 그러하고 이것을 토대로 지자체 혹은 국가계획의 진행 여부와 앞으로를 예측할 줄 안다면 좋은 투자가 될 수 있을 것 이다. 현재의 토지이용상 제한은 차후 완화와 공적 진행의 징조로 예상할 수 있고 이것은 공매.경매에서 감정가를 하락시키는 요인이 될 수도 있기에 투자자 입장에서는 오히려 차후 가치를 상승시키는 여지가 있다고 볼 수 있다. 시설사업에 저촉되었다고 표기되었다면 진행 여부 해제 여부를 확인하고 이를 토대로 현장답사 후 주변의 상황을 사진 등으로 기록을 남길 필요가 있다. 또한 보상기준과 해제기준에서 토지의 형상 및 활용도 입지를 명확히 확인하는 것이 중요하다. 

4. 2025년 전,후의 변화에 주목한다면 2020년은 마중물의 한해 

2020년 기준으로 폭넓게 지자체 혹은 국가정책으로 진행되는 여러 계획이 있다는 것은 투자자 입장에서 많이 알고 있을 것이다. 특히 국가 균형 발전사업 및 숙원사업이라 불리는 계획들이 예비타당성 조사가 면제되어 진행되는데 좀 더 탄력이 붙는 모양새로 2025년 전후 이러한 계획들이 가시화될 것이다. 특기 지자체 일부 지역에서 국가지정 산업단지 조성 및 시설사업에서 일몰제로 인한 공원 및 도로 등 시급하게 집행계획을 진행하는 지자체가 늘어나면서 투자자 입장에서는 2020년은 일몰제의 영향 그리고 기타 정책에 따른 공적사업들이 진행되는 기초를 다지는 한 해가 될 것이고 이것들이 가시화되는 2025년 전후에는 토지 가치가 많은 변화가 있을 것을 예상할 수 있다. 하여 2020년을 마중물로 2025년 전후의 변화에 같이 편승하여 투자에서 포인트를 찾는 것에 주목할 필요가 있다. 

마무리 글

투자의 대원칙은 투자금을 손해 보지 않는 것에 있다는 것은 잘 알 것이다. 2020년을 마중물로 변화의 시기에 적응하여 투자의 관점과 안목을 키워 선택과 집중으로 신중히 투자하여 차후 몇 년 뒤 성공한 투자라고 자신 있게 말할 수 있는 투자자가 되기를 바란다. 2020년의 선견지명(先見之明)이 향후 5년의 투자를 좌우할 수 있다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

전문가 소개

박동일

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스 경매학원장

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

- 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트