상가임대차계약에 있어 임차인에게 계약갱신청구권이 없는 경우 권리금 상당의 손해배상 

임대인과 임차인 간의 상가임대차계약이 있는 경우 항상 문제되는 것이 권리금문제입니다. 임대인 입장에서 계약갱신청구권의 대상이 되지 않는 상가임대차계약의 경우 임차인에게 계약의 종료를 요구할 수 있는데, 임차인 입장에서는 기존의 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 구하게 됩니다. 이에 관련하여 상가임대차보호법의 법리 및 판례에 대해 소개합니다. 
 
 甲은 A 건물의 소유자이고 임대인이고, 乙은 임차인입니다. 이미 甲은 乙에 대해 임대차계약을 갱신하지 않을 것임을 통지하였고, 乙은 계약갱신요구권이 없는 임차인이었습니다. 乙은 새로운 임차인인 丙을 주선하였으나 甲은 여러 이유를 들어 신규 임차인인 丙과의 임대차계약을 거부하였는데, 이 경우 乙은 권리금 회수를 방해를 이유로 甲에게 손해배상 청구를 하였습니다. 이 때 소송의 결과는 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

 대법원은 “상가임대차보호법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않습니다. (중략) 상가임대차보호법은 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각 호 또는 제10조의4 제2항 각 호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 라고 판시하였습니다. [대법원 2019. 5. 16., 선고, 2017다225312, 225329, 판결]]”

 따라서 乙은 계약갱신청구권이 없음에도 불구하고 甲이 정당한 이유 없이 신규임차인인 丙과의 임대차계약을 거부한다면, 권리금 상당액에 대해 손해배상청구를 할 수 있습니다. 물론 권리금 상당액의 손해가 발생하였다는 것은 乙이 입증하여야 하고 손해배상 액수에 대해서도 입증하여야 하나 甲은 손해배상을 해주어야 할 의무를 질 가능성이 높습니다.
 

변호사 박종경