2021년 이후 공매/경매에서 농지 투자의 트렌드 변화
[부제 : 농지물건 낙찰 후 활용과 가치 올리기]

이제 2021년의 시작과 함께 여러 관점으로 공. 경매로 인한 투자가치를 다시 한번 타진해 볼 때이다. 투자의 기본은 본인의 상황을 정확하게 파악하고 앞으로 어떠한 방향으로 투자할 것인지의 계획과 준비가 필요하다. 2021년 이후 농지 투자의 트렌드와 투자 방향을 제시하니 공. 경매 투자자 입장에서 변화의 시기에 적응하여 성공적인 투자가 되기를 바란다.

1. 농지규제 완화에 따른 투자 가치 상승 농지 찾기.

농지투자의 목적이나 방향은 여러 가지일 수 있다. 그중 하나는 최근 특정 지역의 농지가 규제에서 완화되어 지가상승이 이루어지고 있는데 여기에서 2021년 이후 농지 투자의 힌트를 얻기 바란다. 농지의 의미가 예전의 소규모 농업에서 점점 규격화된 6차 산업의 의미로 변화하면서 이에 적합하지 않은 농지와 도시계획의 변화로 인한 농지의 활용이 2021년 이후 급격히 변화될 조짐이 있다.

직접 이득은 농지규제의 완화 즉 진흥농이나 보호농에서 일반농으로 완화되어 농지법이 아닌 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따라 건축 가능 하게되어 토지의 가치가 상승하는 것이다. 간접 이득은 직접 이득의 농지 주변의 지가도 덩달아 상승하는 현상이 일어나게 되는데 이런 지역의 투자 역시 2021년 이후 주목하지 않을 수 없을 것이다. 또한 각 지자체의 도시기본계획과 도시관리계획에 따른 2021년 이후 취락지구 정비 시에 주변의 농지 가치 상승의 여지가 있는 곳 또한 주목해야 할 것이다.
      
2. 가설건축물 농막으로 1석2조의 효과 누리기.
 
농지투자에서 활용방법 중 하나로 가설건축물인 농막을 설치하는 경우가 늘어나고 있다. 농막은 건축허가와 무관하게 가설건축물 축조신고로 가능하며 자재의 다양화로 현실적인 활용가능한 쉼터의 개념으로 자리 잡고 있다. 농업인의 쉼터 의미이나 여러가지로 활용이 가능하며 지자체마다 내용이 다를 수 있으니 확인이 필요하다. 2021년 이후 경기 영향으로 예전 세컨하우스의 개념으로 고비용을 들려서 건축하는 경우는 점점 축소될 것이며 이때에 농지에 세컨하우스 개념의 농막 설치 후 농지의 의미를 가져가 보는 접근방법에 주목할 필요가 있다 할 것이다.
 
3. 농지투자로 노후대비 농지연금 활용하기.

2020년 이후 농지의 투자에서 단연 관심의 중심에는 노후대비를 위한 농지연금용 농지가 있다할 것이다. 예전의 농지 투자의 기본은 전용으로 개발하는 방법과 농업인으로 조건을 만들기 위한 투자였다면 앞으로는 세분화한 농지연금으로의 활용하기 위한 투자도 추가되었다는 것이다. 농지연금은 고령의 농업인 (65세 이상) 소유 농지를 담보로 생활안전자금을 매월 연금처럼 지급하는 제도로 영농경력 5년이상 이라면 적용 대상이 될 수 있다. 자세한 내용은 농지은행 통합포털에서 확인 가능 하다.

그러면 공. 경매로의 농지 낙찰 후 농지연금용 투자는 어떨까 하는 관점에서 현재는 투자가치 있다고 긍정 정인 판단을 할 수 있다. 공. 경매로 저가 낙찰된다면 차후 농지연금 신청 시 감정에서 효과적인 결과가 나올 수 있으니 투자자 측면에서 토지의 가치 상승과 농지연금의 활용 두 가지를 도모할 수 있다. 주의할 경. 공매로 낙찰받은 연금용 활용 농지는 보유 기간 2년과 담보 농지 소재지 시.군.구 및 인접 시.군.구 30킬로 내에 신청인 주소지가 소재해야 한다는 것이다. 농지를 낙찰 후 2년 이상 보유는 특별한 사정이 없다면 일반적으로 문제시되지 않을 것이고 주소지와 30킬로는 확인이 필요하며 5년의 영농경력이 되어야 한다는 점 염두에 두어 미리 계획한다면 경. 경매로 농지 투자 후 연금 활용에 효과적일 수 있을 것이다.
 
4. 공익사업에 수용으로 인한 농지 대토 효과 지역 찾기.

농지 대토란 농사를 짓던 농지가 수용되어 다른 농지에 (대신하는 토지) 농사를 짓게 해준다는 의미이며 이때 다시 농지를 매수하면 각종 혜택을 주게 된다. 2021년 이후 공익사업에 수용되는 농지가 어느 지역인지를 확인하는것이 중요하다. 수용된 후 2년 이내 매수라는 기준이니 당해 연도가 아니라도 관계는 없으며 대신하는 토지 즉 대토가 가능한 지역으로의 농지 가치가 상승될 여지가 높은 지역을 선점하는 것이 포인트라 할 것이다.

이번 정부에서 균형발전의 의미를 두어 도심 외 비도심으로 공익사업이 이루어지는 경향이 있는데 이때에 수용되는 토지는 대부분 농지와 임야로 구성되어 주변의 대토가 이루어질 만한 지역의 농지 가치가 상승 여지 있다 할 것이다. 특기 대단위 국가지정 산업단지가 들어가는 특정 지역들 위주로 관심지역 선정을 할 필요가 있으며 농지를 수용으로 보상받자는 의미의 농지 투자가 아닌 대토가 발생 될 지역의 반사이득을 고려한 의미의 접근을 하는 것이 효과적인 투자의 방향이 2021년 이후 대두된다 할 것이다.
 
마무리 글
    
투자의 대원칙은 투자금을 손해 보지 않는 것에 있다. 하여 본인의 보유자금을 적절하게 투자 종목으로 분배하는것은 투자에서 중요한 부분이다. 농지 투자는 투자자의 활용 방향이 뚜렷하고 농지의 의미를 파악하여 투자하는 것이 중요하다. 본인의 투자관에서 기준 삼고 투자의 계획에서 취득과 보유 그리고 처리로 구분하며 부족한 점은 전문가의 도움으로 투자시에 신중함을 잃지 말기를 바란다. 2021년 이후 농지 투자에서 공. 경매를 활용하여 성공적인 투자 하기를 바란다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

박동일 소장

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스 경매학원장

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

- 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트