토지 투자에서의 반사이득 분석 및 관점

반사이득 토지 투자 지금부터 시작하자

토지 투자에서 일반적인 접근방법은 여러 가지가 있다. 기본적으로 입지와 필지를 알아보고 각종 규제가 있는지 확인 한다. 특히 경.공매에서는 공법상의 제한이 있는 토지인지 혹은 권리의 하자가 있는지 등을 확인 하게 된다. 추가로 앞으로 투자 가치가 상승될 것인지 도시의 계획 등을 확인하기도 한다. 토지는 일반적으로 최소 3년 이상의 장기투자가 될 가능성이 많은 투자 종목이다. 그런데 단순히 기본적인 내용을 확인 한다고 하여 3년 이후 미래의 토지 투자에서 모두다 성공을 거둘 수 있을까라는 의문이 든다.

현실에서 투자자들이 만족할만한 수익을 얻고 있는지 냉정하게 생각해본다면 그에 대한 답변이 될 수 있다. 즉 투자자는 수익을 얻기 위한 수단으로 토지라는 종목을 투자하게 되는데 생각같이 모두가 이득을 얻기는 힘든 구조이고 하지만 일부는 투자자는 실제 수익을 창출하기도 한다. 투자자들이 가치 평가 시 꼭 염두 해야 할 몇 가지를 집어 본다.

1. 도시계획에 따른 시설사업의 집행계획을 확인 후 주변 토지를 투자 후 반사이득을 노린다.

도시계획의 시설사업은 도시관리계획에서 결정.고시하여 집행계획에 1단계에 들어가면서 이루어지는 도시 인프라로 도로, 학교, 공원, 유원지등이 대표적인 것들이다. 이러한 시설들이 완료되면 주변의 여건이 변화 되면서 지가  상승을 기대할 수 있기에 투자자 입장에서 계획의 진행여부를 파악하고 선 토지를 투자하고 후 반사이득을 노릴 수 있는 방안을 강구 하여야 한다. 2021년 전후로 전국에 단계별 집행에서 1단계에 들어가서 진행되어지는 시설 사업들이 대거 있는 상황에서 2022년이 오기 전에 이러한 곳의 선점 하는 것은 좋은 투자 방법이 될 수 있을 것이다.    

2. 지자체의 농지 현황을 파악하고 농지 규제 완화지역의 농지를 투자 후 반사이득을 노린다.

생활습관과 문화가 변화 하면서 농지의 의미도 예전과는 달라지는 추세이다. 즉 농업 생산위주에서 생산과 제조 및 가공 그리고 체험등과 같은 서비스까지 진행되는 6차 산업으로 변화해가는 시점에서 농지의 투자가치 평가는 전과 다른 관점에서 보아야 할 것이다. 소 농인들이 보유하는 진흥구역의 농지나 진흥구역의 의미가 점점 희석되는 농지는 앞으로 일반으로 해제 가능성이 있을 수 있고 이때 토지 가치 상승을 노려볼 수 있다. 이러한 토지 또한 2022년 이후 부터는 현실성 있게 변화 할 것 인데 이전에 철저한 분석으로 투자의 목적으로 삼아도 좋은 투자 가치가 있을 수 있다. 주의 점은 단순히 확인이 되는 것이 아니므로 전문가의 도움과 전체적인 상황을 보는 안목을 키우는 것이 중요하다.

3. 공익사업을 이해하고 이 사업에 제외된 10㎞ 내의 토지를 투자 후 반사이득을 노린다.

국가나 지방의 자치단체등 공적기관이 공익을 위하여 재정을 투자하여 진행하는 것으로 국방, 군사, 공공청사와 기타 법률에 의하여 정해놓은 사업이다. 이러한 사업이 주로 2021년 전 후로 많은 진행이 이루어 질것이고 이것이 완료된 후 주변의 지가 상승은 불 보듯 하니 수용보상 완료 토지 기준으로 주변 10㎞내의 토지를 선점하여 보다 더 큰 가치를 상승시킬 수도 있는 것이다. 예를 들어 산업단지가 완료되면 2차적으로 유입되는 인구나 물류창고 용지 등이 들어가야 하는 입지의 토지를 선점 한다면 이 또한 반사이득을 노릴 수 있는 좋은 투자가 될 수 있다.

4. 도시기본계획에 따른 인구 유입 및 토지의 용도 변화로 반사 이득을 노린다.

도시기본계획은 총량제로 도시의 공간구조와 장기발전계획은 제시 하는것으로 후에 관리계획의 수립지침이 되는것이다. 이것을 유심히 살펴본 후 인구의 유입상황 및 생활권의 구분, 토지의 이용 등을 참고하여 지가상승 예정지를 예상 후 경.공매를 통해서 저가로 낙찰 후 장기적으로 투자의 가치를 높여서 반사이득을 노려볼 수 있어야 한다. 많은 지자체에서 2030년 도시기본계획을 수립하고 각 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있도록 해놓았다.

마무리글

반사이득은 주변의 상황과 여건에 따라서 본인이 투자한 토지의 가치가 상승 하는것으로 직접이득과 다르게 주변의 여건을 살피는 것이 중요하고 특히 공익을 위해서 진행되는 사업들 주변의 토지들을 유심히 본다면 투자가치 상승의 길목을 선점할 수 있는 기회를 가질 수 있을것 이다. 공익사업은 계속하는 것이 아니고 계획에 따라서 하게되고 전국 각지에 분포되어 있기에 선점해서 투자할 수 있다면 좋은 투자가 될 수 있다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

울산생활경매연구소 소장

울산탑플러스 경매학원장

울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트