<생활법률상담>

임대인의 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구 

문 : 안녕하십니까. 저는 대구에서 약국을 운영하고 있는 약사입니다. 저는 2010년 7월 31일에 상가건물의 소유자와 1층 점포에 대해서 임대차보증금 1억 원, 임대료 월 250만원으로 정하여 임대차계약을 체결한 후 얼마 전까지 약국을 계속 운영해 오고 있었습니다. 

그런데 김모씨가 2014년 9월 30일에 상가건물 전 소유자로부터 약국이 있는 건물을 매수하였습니다. 매매계약 당시 새로운 건물주 김모씨는 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다’, ‘임대보증금 및 기존 대출금은 잔금에서 공제한다’고 기재하여 계약서를 작성하였다고 합니다. 

그런데 새로운 건물주는 2015년 7월 31일에 임대차계약이 종료됨을 이유로 재계약을 더 이상 하지 않겠다고 하며 건물을 명도하라고 내용증명을 보냈습니다. 저는 현 장소에서 약국을 계속 하고 싶었지만, 재계약이 불가능하다고 하니 권리금이라도 회수할 생각에서 저의 약국을 인수할 새로운 임차인을 알아보았습니다. 다행히 권리금 1억 원을 주고 제가 운영하는 약국을 인수받겠다는 약사님이 나타나서, 이 분과 함께 건물주 김모씨를 찾아갔습니다. 그런데 김모씨는 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서, 약국 운영 단기 계획서 및 장기계획서 등 각종 복잡한 서류를 요구할 뿐만 아니라, 월세 3,300,000원(부가세 별도)의 조건이 아니면 제가 데려온 신규임차인과 계약을 할 수 없다고 주장하더니, 며칠 후에는 신규임차인이 약국 운영 단기계획 및 장기계획서를 미제출하였고, 약국 개업에 대한 소견이 부족하여 신규임차인과 계약을 할 수 없다고 최종 통보를 하였습니다. 

건물주가 제가 데려온 신규임차인과의 임대차계약을 터무니없는 이유로 거절하여, 저는 권리금 1억 원을 회수할 기회를 놓친 채로 약국을 건물주에게 명도하였습니다. 그런데 나중에 알고 보니 건물주의 아내가 약사여서 그 곳에서 약국 문을 열고 영업을 시작하였다고 합니다. 

건물주의 권리금회수 방해로 인해 제가 큰 손해를 보았는데 이를 구제받을 방법이 없나요.

답 : 2015년 5월 13일 시행된 상가건물임대차보호법 개정 내용에는 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하고 임대임에게는 정당한 사유없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 내용을 골자로 하는 조항이 신설되었습니다. 

개정된 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위(동항 1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(동항 2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(동항 3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(동항 4호)를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공해야 합니다. 

신규 건물주 김모씨는 전 소유자로 부터 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정하였으므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 임대차계약은 신규건물주 김모씨와 귀하 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있습니다. 따라서 귀하는 신규건물주에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있습니다. 

신규건물주는 귀하가 운영하던 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있었고, 새로운 임차인이 되려는 약사에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약조건으로 제시하였으며, 신규임차인이 되려는 자에게 예금잔고증명서, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등 무리한 자료 제출을 요구한 사정을 종합하면, 신규건물주는 새로운 임차인이 되려는 약사에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 귀하가 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 판단됩니다.

즉 신규건물주는 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 귀하가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 귀하에게 손해를 가하였다고 할 것이므로, 귀하는 신규건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 손해를 배상받을 수 있습니다.

다만, 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 기존임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로, 민사소송 진행 과정에서 임대차 종료 당시의 약국의 권리금에 대하여 감정평가를 실시하여 손해배상액에 대한 입증을 하시기 바랍니다. -끝-