내 아파트 한 채로 은퇴 후 주거와 임대소득을 해결하는 방법

▶은퇴준비 안되 있으면 장수는 축복이 아닌 재앙이다.
저성장시대, 100세 시대 그리고 본격적인 베이비붐 세대의 은퇴가 시작되고 있다. 현재 우리나라는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 진행 중이다. 통계청 발표에 따르면 베이비붐 세대 은퇴자 규모가 약 700만명 이라고한다. 
  
<자료 : 통계청>
베이비부머는 1955~63년생을 지칭한다. 6.25전후 가난했던 시절에 태어나 평생 일과 가족에 헌신했다. 노부모까지 책임져야 하는 부담을 갖고 있다. 베이비부머는 전체 인구의 14% 정도인 7백12만명에 달한다. 베이비부머 세대를 “부모를 모시는 마지막 세대, 자식에게 버림받는 첫 세대”라고 한다. 참 씁쓸하다.
직장에서 퇴직하는 은퇴자들의 가장 큰 고민은 무엇일까? 단연 은퇴 후의 생활비이다. 일하지 않아도 매달 연금처럼 따박 따박 나오는 현금흐름을 만들어 놓아야 한다. 그런데 은퇴자 대부분이 이런 준비가 되어 있지 않다. 50대 중반에 은퇴해서 40~50년을 소득 없이 버틸 수 있는 사람이 그리 많지 않다.
▶돈 걱정 없는 은퇴준비! 어떻게 할까?
정부 발표에 따르면 2010년부터 베이비부머가 본격적으로 은퇴를 시작했다고 한다.
매년 급여소득자만 약 36만명씩 은퇴하고 있다. 은퇴 후에 바로 직면하는 것이 바로 그 동안 받아왔던 월급이 없어지는 것이다. 은퇴자의 상당수가 경제적으로 준비가 되어있지 않다.
은퇴 직후 생활비를 확보하기 재취업을 도전한다. 취업이 안되니 창업을 한다. 은퇴자의 상당수가 재취업과 창업에 도전하지만 재취업도 힘들고 창업을 해도 견뎌내기 힘들다. 
 
통계 자료에 의하면 창업자의 70% 이상이 창업 3년 만에 폐업을 한다고 한다. 직장생활하며 어렵게 모은 재산과 퇴직금을 모두 날려버린다.
필자는 10년 정도 은퇴예정자를 대상으로 부동산재테크 상담을 하고 있다. 상담자의 과반이 본인이 거주하는 아파트 한 채가 전 재산이다. 그 외에 현금자산은 거의 없다. 아파트 한 채가 전재산인 은퇴자들에게 현실적인 돌파구는 있을까? 있다면 그 대안은 무엇일까? 이에 대해 알아보자.

▶은퇴 후 노후준비 아파트 한 채만 있어도 가능하다
평생을 다니던 직장을 50대에 은퇴하고 선택하는 것 중에 하나가 바로 창업(장사)이다. 중소기업청 통계에 따르면 창업자의 70% 이상이 3년을 버티지 못하고 평생 모은 재산을 다 날리고, 힘든 노년을 보낸다. 이렇듯 은퇴자가 직장을 나와 벼랑 끝에서 마지못해 선택하는 창업은 대부분의 경우에는 실패로 끝난다. 바늘구멍 통과하는 것 보다 어려운 재취업, 성공률이 극히 낮은 창업을 대신할 수 있는 대안을 찾아야 한다. 어떻게 하면 은퇴 후에 노동없이 노후를 생활비를 확보할 수 있을까?

아파트와 바꾼 원룸건물로 행복한 은퇴를 즐기다. 
필자의 고객인 김00씨(58세)님은 중견기업에 근무하다 2015년에 퇴직했다. 대부분의 은퇴자와 같이 김00씨도 현금자산은 거의 없었다. 서초동에 있는 30평형 아파트 한 채가 전부였다.
필자와 충분한 상담을 통해서 은퇴전략을 짜고 실행했다. 현재 거주 중인 아파트를 9억에 처분했다. 그리고 은평구에 소재하는 3억짜리 24평형 아파트로 이사했다. 이렇게 해서 남은 자금 6억원으로 다중주택에 투자했다.
다중주택은 1인가구들이 거주하는 원룸주택이다. 
 
< 다중주택의 외관 모습 >
 
<다중주택의 내부 모습>
현재 이 다중주택에서 매달 400만원 정도의 임대소득이 나온다. 반지하층을 포함하여 4층 건물이다. 이 다중주택의 매매가격은 12억이다. 이중 은행대출이 4억, 보증금이 2억2천만원이다. 이 원룸건물을 매입하는데 필요한 자금은 5억 8천만원이다. 즉 12억짜리 원룸건물을 대출과 보증금을 제하고 5억8천만원에 매입 했다. 
이 건물은 원룸이 모두 13개이다. 한 가구당 월세가 40만원이다. 따라서 총 월세 임대수입은 40만원 X 13가구 = 520만원이다.
대출받은 4억원에 대한 한달 이자(년 3.2%)는 약 110만원 입니다. 따라서 이자를 제한 임대수입은 410만원 이다. 이 분은 이런 준비가 되어 있기 전에는 노후준비로 엄청난 스트레스를 겪었다. 지금은 강남이 아닌 강북에서 살고 있지만 강남 아파트에서 살 때는 누리지 못했던 경제적 자유를 누리고 있다.
매달 현금으로 통장에 따박 따박 입금되는 400만원의 임대수입으로 행복한 삶을 살고 있다.

■ 행복한 노후설계... 안전한 주택임대사업으로
지금 우리는 저금리, 저성장시대에 살고 있다. 예전처럼 아파트 가격이 많이 오르던 것을 기대하기는 힘든 시대다. 설사 아파트 가격이 오른다고 해도 은퇴자에게 중요한 것은 매달 나오는 현금 수입이다.
내 아파트가 3년, 5년 뒤에 가격이 오르기를 기다리다가 힘든 노후를 보낸다. 중요한 것은 내 아파트의 가격이 오르는 것이 아니라 매달 월급처럼 나오는 현금 수입이다. 직장에서 은퇴 후에는 매매차익을 기대하는 부동산투자 보다는 매달 안정적인 현금 수입이 생기는 수익형부동산을 선택해야 한다.
은퇴준비는 생각처럼 어렵지 않다. 조금만 빨리 준비하면 좀더 행복한 은퇴를 준비할 수 있다.

이번에는 원룸건물을 신축하여 주거와 임대소득을 동시에 해결한 사례이다.
아파트 한채로 은퇴준비를 한 50대 부부의 이야기
2013년 3월 모 금융기관에서 40~50대 은퇴예정자를 대상으로 부동산재테크 세미나를 했다. 그날 세미나를 참가하셨던 50대 부부가 바로 다음날 사무실로 상담 받으러 오셨다. 당시 52살의 남편은 직장인이었다. 1년~2년 정도면 회사에서 나와야 하는 상황이라고 했다. 아이 둘을 키우느라 현금자산도 거의 없다.
유일하고 가지고 계신 자산은 서대문구에 있는 5억 정도의 아파트 한 채와 현금자산 6천만원이 전부였다.
이 부부는 노후가 막막하고 두려워 잠을 잘 수가 없다고 했다.
당시 이 부부는 충분한 상담을 통해 중대한 결심을 했다. 그 결심으로 현재 일하지 않아도 매달 300만원 정도의 현금 수입이 생기고 있다. 그리고 평생 거주할 텃밭이 있는 예쁜 주택도 함께 해결했다.
이것이 어떻게 가능했을까? 
이 부부가 어떤 결심을 하고 어떤 실천을 했는지 알아보자
<50대 부부의 은퇴준비 5단계>
▶ 1단계. 아파트를 처분하다
서대문구에 현재 가족이 거주하는 30평형 아파트를 과감하게 처분했다. 그 당신 매도 가격은 예상보다 조금 더 많은 5억2천만원에 매도하였다. 2억 양도차익 있으나 1세대1주택자라서 양도세는 내지 않았다. 아파트 처분한 돈과 현금 6천만원을 합해서 5억8천 만원을 마련할 수 있었다.

▶ 2단계. 은평구 응암동에 40년 된 단독주택을 구입하다
은평구 응암동에 있는 40년 된 대지 37평의 단독주택을 구입했다. 매입가격은 5억 5천만원이다. 왜 40년이 넘은 오래 된 단독주택을 구입했을까? 그건 거주와 임대사업을 동시에 해결하기 위해서이다. 

▶ 3단계. 단독주택을 철거하고 다중주택을 짓다
2014년 봄에 건축바닥 면적이 약 22평의 다중주택을 신축했다. 반지하층과 1층과 2층 모두 3개층은 원룸주택으로 신축했다. 그리고 3층은 가족이 거주할 집을 지었다. 반지하층과 1층은 원룸 4가구이고, 2층은 원룸 3가구이다. 

▶ 4단계. 부족한 자금은 대출로 해결하다
다중주택을 짓는데 건축비와 설계비등 모두 약 4억1천만원이 필요했다. 이 50대 부부가 아파트를 매도 후 보유한 총 현금은 5억 8천만원이다.
단독주택 매입하는데 이미 5억5천만원을 지불했다. 남은 자금은 3천만원이다. 건축비가 4억 1천만원이므로 건축하는데 3억8천만원이 부족했다. 
부족한 3억 8천만원을 어떻게 해결했을까? 부족한 자금은 은행대출과 보증금을 이용했다.
대출은 3억 5천만원을 받았다. 그래도 건축자금이 6천만원 부족했다. 부족한 6천만원은 준공 후 세입자에게 받은 보증금으로 시공사에 주는 조건으로 해결했다.

▶ 5단계. 한 개 층은 거주하고 나머지는 임대를 주다
신축한 다중주택의 제일 윗 층은 부부가족이 거주한다. 아내의 바람대로 옥상은 텃밭을 만들었다. 봄, 여름, 가을 갖은 채소와 곡식을 심어서 도심 속에서 전원을 누리고 있다. 아내는 아파트에서 살 때 보다 훨씬 삶의 질이 높아졌다고 한다. 사람이 집을 만들고 집은 사람을 만든다는 말이 있다. 어떤 집에서 사느냐에 따라서 삶도 많은 영향을 받는다. 
 

반지하층과 1층, 2층의 3개층 9개의 원룸이 있다. 이곳에서 나오는 월세수입은 약 380만원이다.
다중주택을 건축할 때 대출 받은 3억5천만원에 대한 월 이자가 약 100만원이다. 월세 380만원에서 이자 100만원을 제하면, 매달 생기는 소득은 280만원이다. 남편이 직장 다니며 가입한 금융상품에서 연금이 매달 70만원 정도 나온다. 둘을 합치면 350만원의 소득이 매달 생긴다. 아파트를 팔고, 더 안락한 나만의 주택을 만들었을 뿐만 아니라 생활비도 해결했다.
위 사례처럼 50대 부부는 5억원대의 아파트 한 채만으로 거주와 노후생활비를 함께 해결했다.
작년에 남편은 직장에서 은퇴했다. 현재는 원룸 건물 3층에서 거주하면서 매달 생기는 350만원의 소득으로 행복하고 편안한 삶을 살고 있다. 
만약, 이 부부가 아직도 아파트에 살았다면 어땠을까? 주택보다 쾌적한 아파트에서 살 수는 있었겠지만 은퇴 생활비를 마련할 수는 없을 것이다. 상당히 힘든 삶을 살고 있을 것이 분명하다. 다행히 은퇴 전에 미리 준비하고 행동으로 옮겨서 행복한 은퇴를 준비할 수 있었다.
은퇴준비는 빠르면 빠를수록 좋다. 은퇴준비에서 가장 중요한 것은 바로 노후 생활비를 마련하는 것이다. 은퇴시점에 충분한 노후 자금을 확보했다면 문제는 없다. 은퇴 후 재취업이나 창업으로 계속 돈을 벌기는 현실적으로 힘들다. 나이가 들수록 일하지 않아도 현금을 만들어내는 불노소득을 만들어야 한다. 불노소득을 만드는 가장 좋은 방법 중에 하나가 임대소득이다. 주거용 수익형부동산과 같은 안전 자산에 관심을 가지고 미리 준비해야 한다. 은퇴준비는 시간 날 때 하는 것이 아니라 시간을 내서 해야한다. 준비를 착실하게 하면 은퇴는 두려움이 아니라 희망이 된다. 당신의 돈 걱정 없는 행복한 은퇴를 응원한다.