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막 오른 대선 레이스에서 이슈와 논점으로 오른 부동산 공약과 부동산 정책에도 새로운 흐름이 전개될 것으로 예상되는 시점입니다.
수익형 부동산 전망은 과연 어떨까 한번 살펴보겠습니다.
전망에 있어 투자자들의 부동산 오피스텔 투자 주의사항은 어떤점이 있는지
알아보도록 하겠습니다.
불안하고 어두워져간다는 임대수익률은 예전에 비해 낮아졌고 실업과 더불일자리 소득 감소 그로 인해 정치, 경제정책의 방향성을 뒤흔들 만큼 고용과 경제정책은 삶의 중요한 요소가 될 수밖에 없습니다.
거기에 의식주 중 가장 많은 자본을 지불하는 부동산 투자도 마찬가지입니다. 그만큼 이제 자족기능 유무가 오피스텔을 선택하는 중요한 선택지로 떠올랐다는 말씀입니다.
길어지는 저금리 기조에 안정적인 투자처로 대중화를 이룬 수익형 부동산 오피스텔 투자가 임대수익률이 최저 수준으로 떨어진 가운데 공급과잉 논란은 수익률 하락을 부추기고 있습니다.
리스크를 줄이기 위해 이럴 때일수록 소득과 소비를 결정하는 자족기능, 직주근접 지역을 찾아다니며 발품을 더 팔아가며, 더 움직여야 실패를 줄이는 투자가 될 것입니다.
오피스텔 투자의 수익률이 줄어들고 있고 부동산 시장이 어둡다고 해도
자산을 키우는 것에 대해선 부동산만 한 게 없습니다.
수익률이 낮더라도 시중은행의 정기예금보다 2배가량 높고, 돈이 될만한 입지를 고르면 저금리 속에서 여전히 빛나는 곳이 있고 가능성이 있기 때문입니다.
위에서 잠깐 말했듯이 조기 대선에서 대두되는 키워드는 부동산 일 것입니다.
모든 대선 주자들이 부동산 규제를 생각하고 있습니다.
거기에 LTV / DTI / DSR 돈 빌리기도 어려운 현실입니다. 투자도 어려울 것이라는 전망도 많습니다.
하지만 이렇게 어둡다 하는 부동산 시장 속에서도 빛나는 오피스텔 투자 지역이 있기 때문에 불황인 시대인 만큼 다른 투자자들보다 더 배우고 더 움직이고 더 빨리 많이 오래 움직이셔야 남들보다 리스크를 줄이고 수익률을 얻을 수 있을 것입니다.
더 신중하고 오래 지켜봐야 하며, 교통. 편의시설 등 정주여건이 갖추어진곳을 택해야 할것입니다.
또한 수요예측은 물론 부동산 투자자들에게 우선순위로 뽑히는 역세권여부을 확인를 해야할 것입니다. 역세권에 위치한 부동산은 풍부한 유동인구로 인해 임대수요가 꾸준하고 불황에도 가격 하락이나 공실 위험이 적습니다.
이마저도 공실이 없는 곳을 선택해야 리스크를 더 줄일 수 있습니다.
이젠 공실이 있다는 것은 실패한 투자라고 할 수 있기 때문입니다.
특히 더블역세권, 트리플 역세권과 같이 2개 이상의 역이 겹치는 환승 역세권인 경우 단일 역세권에 비해 상대적으로 지하철 이용 인구가많아 더 많은 유동인구를 배후수요로 흡수할 수 있어 향후 시세차익에도 유리합니다.
뭉칫돈이 몰리고 있는 수익형 부동산인 만큼 든든하게 느껴지고 싶으시다면 더 발로 뛰어야합니다.
피자를 혼자 먹는 것보다 나눠서 먹으면 그 든든함이 떨어지는 것처럼 말입니다 실패 부담이 적은 투자처를 찾아야 합니다.
스테디셀러처럼 오랫동안 인기를 끌고 오는수익형 부동산은 여전히 지금도 미래에도 호황에도 불황에도 이어질 것입니다.
다음으로는 최근 집값하락에대한 견해를 말씀드리고자 합니다.
주택을 구입할때 대출 없이 개인의 순자산을만 구입하는 경우는 흔치 않을 것 같습니다. 집값은 이미 너무 올랐고 임금인상율은 늘 제자리인것 같습니다. 저금리가 지속되고 대출을 받기가 쉬워지면서 많은 분들이 높은 대출금을 안고 주택을 구입하기 시작했습니다. 길을 걷다보면 각종 현수막에 "실입주금 00만원" 이라는 문구와 함께 도저히 그 가격으로 구매할 수 없을 것 같은 주택들의 사진을 싣고 적은 금액으로 주택 구입이 가능한 것을 홍보하고 있습니다.
언론에서는 연일 전세나 주택 매매시 저금리로 돈을 빌릴 수 있다는 뉴스를 쏟아내었고 매달 내는 월세가 부담되어서, 재계약을 할 때마다 전세금을 올렺거나 2년마다 이사를 가야하는 것에 지친 분들이 무리한 대출을 받아서라도 집을 구매하기 시작했습니다. 대출을 받아 대출이자를 부담하는 것이 월세를 내는 것보다 저렴했기 때문이죠. 2년마다 이사를 가며 받는 스트레스와 기회비용도 줄어들고 말입니다.
요즘 경제관련 뉴스를 보면 가계부채에 관한 이야기가 연일 쏟아져 나오고 있습니다. 미국이 금리를 인상하며 대출을 많이 받아 집을 구매했던 사람들이 모두 불안해하고 있습니다. 갑자기 금리가 인상되어 대출이자에 대한 부담이 증가할까 하는 우려 때문입니다. 또한 집을 구입하려고 했던 사람들은 집값이 폭락할까 우려되어 결정을 미루고 있습니다.
금리인상이나 가계부채에 대한 뉴스 이외에 자주 볼 수 있는 뉴스 중 하나가 미분양사태에 관한 뉴스들입니다. 기업들은 너도나도 수도권에 아파트 단지를 짓고 서울의 여러 지역도 재개발에 들어가기 시작했습니다. 작년 우리 나라의 경제성장률의 상당 부분을 건설업이 차지하고 있었다는 이야기가 있지요. 실질적으로 경제성장이 이루어진 부분은 거의 없고 국민들의 소비심리는 더욱 얼어붙었는데 하도 많은 물량의 주택들을 짓다보니 건설경기가 좋아져 전체적인 성장률이 상승했다는 겁니다.
지금도 수많은 아파트들이 건설중이고, 분양을 하고 있는 시점에서 앞으로의 주택시장에는 어떤 변화가 있을까요? 금리가 오르고 대출을 받는것이 힘들어지는 상황이 되면 주택시장에는 어떤 변화가 있을까요? 인구증가율이 감소하기 시작했고 노인인구가 늘며 1인가구가 증가하는 요즘 주거문제는 큰 이슈이고 골칫거리입니다. 이에 많은 전문가들이 집값이 하락할 것이라는 전망을 내어놓고 있습니다.
공급이 수요보다 높은 경우 가격은 내려가기 마련입니다. 또한 금리가 이대로 계속 오르게 되는 경우 선뜻 집을 구입할 사람들이 생기지 않을 것이고, 이미 주택을 구입했어도 높은 이자 부담을 견디지 못해 집을 내놓는 사람들이 생길수도 있습니다. 여러가지 정황상 주택의 가격이 내려갈 가능성이 높다는 것에 무게가 실리고 있습니다. 하지만 국민자산의 대부분이 부동산인 우리나라의 특성상, 더군다나 가계부채가 사상 최대치를 기록하고 있는 지금, 금리가 급격히 인상 한다거나 부당산 가격이 급락한다거나 할때 초래될 경제위기를 생각하면 무조건적인 집값 폭락을 예상하기도 조심스럽습니다.
앞으로 부동산은 더이상 자산을 불리기 위해 구입하는 수단이 될 수 없을지도 모르겠습니다. 집값이 더이상 오를 수 있을까 싶을만큼 주택 가격은 많이 상승했고 몇년 뒤부터는 본격적으로 새로 분양되는 아파트들이 쏟아져 나올겁니다. 경제성장률 역시 큰폭으로 오르기 힘들테니 부동산 시장에 대한 전망은 부정적으로 흘러가고 있습니다. 더이상 부동산을 매매하여 시세차익을 통해 부를 축적하기가 쉽지 않아질 것이라는 이야기입니다.
하지만 인간생활의 기본요소인 의.식.주 중 하나에 속하는 주거를 해결하는 일은 무엇보다 중요한 일이죠. 월세나 전세에서 사는 생활이 불만족스럽다면 주택의 가격이 오르거나 내리는 것에 크게 연연하지 않고 실질적인 거주 목적으로 오랫동안 살며 만족할 수 있는 집을 구매해야만 합니다. 집을 구매할 때에 고려해야할 첫번째 사항을 향후 얼마나 집값이 오를 것인가를 기대하는 것이 아닌 나 혹은 내 가족이 스트레스 받지 않고 편안한 마음으로 오랫동안 살 수 있는 집을 찾는 것이 1차적인 목적이어야 한다는 말입니다.
노후에 관한 다큐멘터리를 보다가 일본의 주택문제에 대한 부분을 보고 우리나라의 미래도 비슷하지 않을까 하는 생각을 해보았습니다. 건설업을 통해 급격한 발전을 이루고 버블이 붕괴되며 잃어버린 10년을 갖게 된 일본. 고령화 사회에 진입하며 도심의 외곽지역은, 한때 신도시로 크게 성장했던 많은 지역들이 유령도시가 되어가고 외곽지역은 빈집들이 넘쳐나고 있습니다.
물론 우리나라와 일본의 상황은 매우 다를 수 있습니다. 하지만 모든것이 수도권에 심하게 집중되어 있는 우리나라의 상황을 보면 지방의 인구는 해가 지날때마다 감소하고 있는 것을 알 수 있습니다. 지방에서 젊은세대는 찾아보기가 쉽지 않기도 합니다. 인구절벽이 코앞이라는 전망도 지배적입니다. 당장 내년, 내후년에 집값에 대한 전망이 어떻게 바뀌게 될런지는 모르지만 현재까지는 확실히 부정적 입장들이 주를 이루고 있습니다.
최근의 부동산 관련 모든 지표를 보고있노라면 다가오는 대선을 기점으로 신정부의 부동산정책과 맞물려 하반기 부동산전망이 어두운 먹구름이 끼는 것과 같은 우려를 낳습니다.
미국에서는 지난 번에 이어 다시 3개월만에 미연방준비위원회가 기준금리를 0.25%p를 인상 하였으며, 올 안에 2차례 추가로 인상하겠다는 예고 까지 했답니다. 이와 관련해서, 과연 우리나라 한국은행에서는 기준금리 동결기조를 언제까지 버틸 것인가가 초두의 관심거리가 아닐 수 없습니다. 앞으로 들어설 신정부에 대한 부동산 정책관련 어두운 전망만이 들려옵니다. 지금의 정국을 고려할 때, 정권교체의 가능성은 높아졌다고 볼 수 있는데, 이럴 경우 신정부의 주인이 누가되던지 공통적으로 부동산정책에 대한 "규제"를 이어가던지, 더욱 강화할 정책노선을 보인다고 합니다. 이런 와중에 미국에서는 연중 내내 기준금리 인상 소식이 들려올 것이고, 그에 따라 한국은행 역시 언젠가 국내 기준금리까지 인상이 될 경우 시중금리에 영향을 미침으로써 2017년 하반기 국내 부동산전망은 어두워 보이기만 합니다.
지난 2월과 3월에 대한 부동산 관련 지표들을 봐도 어두운 뉴스 일색입니다. 지난 4월 아시아경제의 기사에 따르면, 분양시장에서의 물량은 급증하고 있고 대선 전에 분양물량은 쏟아질 것으로 예정되어 있는 상태에서 2월달 청약경쟁률은 2.14대 1로 1월 대비하여 3분의 1 수준에 그쳤다고 합니다. 분양시장과 관련하여 미분양물량도 1월말 기준으로 최근 4개월만에 증가세로 돌아섰다는 기사도 있습니다. 이러한 추세는 5월 대선을 전후하여 분양물량이 지금보다 더욱 급증할 경우에는 미분양에 따른 우려는 더욱 커질 것으로 보입니다. 최근의 동향을 보면, 분양시장의 악화와 정치, 사회적으로 불안정한 정국을 원인으로 부동산의 매매시장이 관망기조로 급전환되면서 시장에서는 매도 의뢰물량은 줄고 매수 문의도 감소하고 있는 것이 현실입니다. 상황이 이렇다보니, 매수를 계획하던 사람들이 단기적으로 전세 수요자로 전환되면서 예상과 달리 전세가격은 다시 상승세로 전환되고, 전세수요가 늘어남에 따라 주택 임대자들은 전세에서 다시 월세로 전환하여 임대하는 비율이 증가하고 있는 현상을 보이고 있습니다. 이와 관련하여 또 다른 안좋은 소식은 전세가격의 상승으로 인한 전세가율 상승과 매매가의 약세전환으로 인한 깡통전세에 대한 우려감이 커지고 있다는 소식입니다. 지난 3월 6일자 이데일리 기사에 따르면, 2월 아파트 전세가율은 전국 평균 역대 최고치를 기록하며 75.7%를 보였다고 하네요.. 전국에서 가장 높은 경기도는 78.8%, 인전이 76.7%로 최고치를 경신한 것과 달리 눈에 띄는 점은 서울의 경우 작년 6월 최고치였던 75.1%보다 낮은 73.2%를 보였다고 합니다. 이런 전세가율 상승은 하반기에 있을 수도 있는 기준금리 인상이 현실화 될 경우 전국평균, 지역평균을 초과하는 개별아파트나 주택의 경우는 깡통전세의 우려감을 낳을 수 밖에 없는 분위기입니다.결론적으로 분양시장의 악화와 미분양의 증가, 주택 매수수요의 관망세로의 전환, 전세가와 전세가율의 상승 및 전월세 전환추이와 전세가율의 상승 모든 지표가 안좋은 방향으로 흘러가고 있는 이상, 하반기에 대한 부동산전망을 보수적으로 지켜볼 수 밖에 없는 상황이라 판단됩니다 다만, 전반적인 이런 상황에서는 지역적 차이는 분명히 있을 것으로 수익형 부동산 투자나 실수요자의 매수의 경우는 충분한 검토에 따른 신중한 판단이 동반된다면 지갑을 완전히 닫아야 할 상황은 아니다 라고 판단되어집니다.
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