문재인정부가 드디어 서울 아파트값 상승세가 지속되자 고강도 칼을 빼들었습니다. 문재인정부가 들어서면서 아파트값을 진정시키기 위해 처음 발표한 6·19 부동산 대책이 약발이 먹히지 않고 서울 아파트값 상승폭이 대책 이전보다 더 크게 나타나자 정부가 고강도 대책을 발표한 것인데요. 
김현미 국토교통부장관은 8월2일 고강도 부동산 안정대책을 발표하였습니다. 이날 김현미 장관이 발표한 8·2 부동산 안정 대책은 다주택자와 갭투자 등 부동산 투기수요를 철저히 차단하고, 서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선 가치를 두었다는 것이 특징이라고 볼 수 있습니다. 

부동산 안정 대책은 다주택자와 갭투자 등 부동산 투기수요를 철저히 차단하고, 서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선 가치를 두었다는 것이 특징이라고 볼 수 있습니다. 
이날 부동산 대책은 당초 예상을 뛰어넘은 고강도였다는데 이견이 없으며, 6년만에 서울시 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고, 강남4구 등 서울에서 11곳과 세종시를 투기지역으로 지정하였습니다. 또한 서울시 전역과 경기 7곳, 부산 7곳, 세종시 등 40곳을 청약조정지역으로 지정해서 1주택자도 2년 거주해야 비과세하는 등 양도세 면제 요건을 강화하고 분양권 양도세율을 인상하였습니다. 
투기과열지구로 지정되면 19개의 규제가 한꺼번에 가동되기 때문에 고강도 투기예방대책이라는 것이 일반적인 분석이고, 12년전인 2005년 참여정부의 8·31대책의 부활이라고까지 회자되고 있습니다.
그러면 이날 김현미 장관이 발표한 8·2부동산 대책의 핵심 내용을 요약해 보겠습니다. 

◆ 8·2 부동산 안정대책 주요내용

1. 투기과열지구 지정<27곳>
  1) 대상지역 : 서울시 전역(25개구) + 과천시 +세종시(행정중심복합도시       건설지역)
  2) 주요 대책
   ① 청약 1순위 자격 제한
   ② 민영주택 재당첨 제한
   ③ 재건축 조합원당 주택공급수 제한
   ④ 소유권 이전 등기시까지 전매제한(오피스텔 포함)
   ⑤ 재건축 조합원 지위 양도 금지
   ⑥ 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 분양가 공시 
   ⑦ 주택담보 대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도 축소

2. 투기지역 지정<12곳>
  1) 대상지역 : 서울시 11구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원,      마포, 양천, 영등포, 강서)/세종시
  2) 주요 대책
   ① 양도세 가산세율 적용(양도세 기준시가 대신 실거래가로 과세)
   ② 주택담보대출 만기 연장 제한
   ③ 기업자금 대출 제한
   ④ 농어촌 주택 취득 특례 배제

3. 청약조정대상지역<40곳>
  1) 대상지역 : 서울 전지역(25개구), 세종시, 경기(과천, 성남, 하남, 남        양주, 광명, 고양, 동산2신도시)                  
      부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)
  2) 주요대책
   ① 양도세 면제 요건 강화(1주택자라도 2년 거주해야 비과세)
   ② 분양권 양도세율 인상 : 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 세율           50% 적용)
   ③ 양도세율 중과(2주택자 10%포인트, 3주택자 이상 20%포인트 추가 과         세)
   ④ 청약 1순위 자격 제한
   ⑤ 오피스텔 분양권 전매 금지

정부가 출범 85일 만에 두 번째 부동산 대책을 내놓는 것은 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 불붙은 집값이 45일 전 내놓은 6·19대책만으로는 도저히 잡히지 않아서입니다. 지난해 11·3대책을 통해 청약조정대상지역 지정, 청약 규제를 강화했고 6·19대책을 통해 조정대상지역을 확대하는 한편 규제 수위를 높였지만 아파트값은 연일 고공행진하고 있습니다. 

전문가들은 이번 대책이 초고강도인 만큼 일정 기간은 시장이 안정될 것으로 전망하였습니다. 하지만 강남 등 수요가 몰리는 지역에 대한 적정수준의 공급이 이뤄지지 않고서는 일각의 우려처럼 ‘노무현 정부 시즌 2’가 재연될 수밖에 없다는 경고를 내놓고 있는데요. 노무현 정부는 임기 첫해인 2003년 종합부동산세 도입을 골자로 하는 10·29 대책을 시작으로 2004년을 제외한 나머지 4년 동안 무려 12번의 부동산 안정화 방안을 발표했습니다. 하지만 대책 초반에만 가격 상승세가 반짝 꺾였다가 다시 치솟는 일이 되풀이되곤 했으며 결과적으로 임기 5년간 서울 강남 11구 주택매매가격 종합 지수가 51.3% 급등하는 등 사실상 ‘KO패’ 당했습니다. 

노무현 정부의 부동산 정책 실패는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 수요 억제에만 매달리다 보니 임기 초반 공급 확대에는 소홀했던 점이 원인이라는 게 중론이었습니다. 
정책 발표가 세제 등 집값 잡기에만 집중할 경우 노무현 정부 상황이 되풀이될 수밖에 없다며 예를 들어, 강남권 재건축 아파트의 인기가 높다면 용적률 등 규제를 푸는 방식으로 적재적소에 공급을 늘려줘야 한다는 결론을 얻을 수 있습니다.   

 8.2부동산대책 후, 재건축시장은 그야말로 혼돈입니다.

유예를 기대했던 ‘재건축초과이익환수제’ 부활에 이어, 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도마저 제한된 상황인데요. 
급기야 ‘현금청산’ 매물까지 등장하고 있습니다.
 8.2부동산대책에 대한 얘길 잠깐 꺼냈는데, 재건축단지에 ‘조합원 지위 양도 제한’이란 규제가 들어가있습니다.
8.2부동산 대책에서 다루고 있는 ‘조합원 지위 양도 제한’은 투기과열지구 지정에 따른 효과 중 하나입니다. 이러한 조합원 지위 양도 제한은 재건축 사업 단계에 따라 적용 대상이 다릅니다. 
조합설립인가 이후에 해당되는 재건축 예정주택을 양수 받게 될 경우, 해당 주택 양수자는 현금청산의 대상이 됩니다. 
다만 이에 대한 예외규정도 일부 있습니다. 하지만 8.2대책을 통해 사업지연에 따른 예외사유 조항까지 일부 강화하면서 사실상 조합설립 이후에는 조합원의 재산권 행사가 매우 어려워진 상황이라 할 수 있습니다. 
또한 조합설립인가 이전의 사업 초기 단계여도 조합설립을 기점으로 재산권 행사가 제한되는 만큼 섣불리 투기과열지역에서 재건축주택의 매입에 나서기도 어려운 시기입니다.

 조합설립 인가가 이뤄진 단지에 적용을 받는다는 건데 서울 25개구 전체가 투기과열지구인 서울지역을 기준으로 살펴보시면 조합설립 이전 구역은 93곳 총 5만2천 가구 수준이고요. 조합설립 이후 구역은 99곳 총 5만5천 가구 수준입니다.
다만 앞서 말씀 드린 것처럼 조합설립 인가 이전이라고 해도 조합설립과 동시에 조합원 지위 양도는 제한될 예정인 만큼 금번 대책의 영향은 서울 재건축구역 내 11만여 가구 대부분에 영향을 미치는 내용으로도 볼 수 있습니다.  한편 내년 적용이 확정된 재건축초과이익환수제의 영향도 있겠고. 이번 규제에서 벗어난 단지들은 눈치싸움이 한창일 것 같습니다. 
대책 발표 이후 시장 전반의 분위기는 위축강도가 점차 강해지는 분위기입니다.

8.2대책의 규제강도 수준이 재건축에만 머무르는 것은 아니며, 재건축에서 재개발 그리고 청약, 대출, 세금 등 전 방위적인 역대급 규제의 총합으로 평가할 수 있습니다.

현재 대책 발표 이후 1~2주가량만 지난 상황이어서 아직은 지켜보자는 분위기가 다소 우세하게 나타나고 있지만, 8월말 예정된 가계부채 종합대책이나, 하반기 금리인상, 수도권 초과공급 우려감 등이 본격화될 경우 대책의 후속조치와 더불어 주택시장 전반의 침체 우려감도 높이는 상황입니다.

 벌써부터 집주인들은 급매물을 내놓고 있고요. 매수자는 이를 구매할지 고민하는 형세가 벌어지고 있습니다. 자연스레 관심은 집값에 쏠리고 있습니다.
 8월11일 기준 아파트 매매가격 변동률을 살펴보시면 가격상승 흐름이 급격히 둔화되는 양상입니다. 8.2대책 이후 2주 연속 상승폭이 둔화되면서 0.07%의 변동률을 나타내고 있습니다. 

특히 정부의 정책과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.25% 하락했습니다. 
그 전 주에 0.74% 상승했다는 점과 비교하면 일주일 사이 재건축아파트의 위아래 변동 폭이 1% 수준에 육박하고 있습니다. 
재건축아파트 가격 하락은 강동, 송파 등 강남권이 주도하고 있어 대책 효과가 본격화될 분위기입니다.

 여러 가지 전망을 종합해 보자면요, 결국 ‘거래절벽’이 올 수 있단 우려의 시각도 있습니다.
8.2대책의 규제 강도가 역대급 수준이고 갭투자나 다주택자에게는 더욱 높은 규제강도를 적용하고 있어, 단기차익 목적의 투자물건은 내년 1월과 4월 강화된 양도소득세 강화조치를 앞두고 매물을 내놓을 것으로 예상됩니다. 

하지만 투자수요 유입이 제한된 상황에서 실수요만으로 해당 매물들을 모두 감당하기는 어려운 상황이고, 실수요자라 해도 까다로운 대출 규정에 따라 실수요자로 판별된 경우에만 완화된 대출규정을 적용 받을 수 있습니다. 
이 때문에 매물을 받아줄 수요층이 탄탄하지 못한 상황입니다. 향후 거래가 쉽게 이루어지지 못하는 거래절벽과 더불어 역대 고점 수준이던 매매가격도 조정이 불가피한 국면으로 판단됩니다.

 이런 분위기 속에 급기야 ‘현금청산’ 매물까지 등장했습니다. 우선 이 ‘현금청산’에 대해 낯선 분들이 있을 것 같습니다.
현금 청산의 의미는 재건축 조합원은 맞지만 앞서 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 받은 재건축 물건의 경우 감정평가를 통해 현금으로 조합원 권리를 청산한다는 의미로 보시면 됩니다.
재건축에서 주택의 감정평가가 이뤄지는 시기는 사업시행인가 이후 관리처분인가를 받기 전입니다. 이 때 현금청산을 위한 감정평가는 향에 따른 일조권이나 로얄층 여부, 대로변 접근성, 대지지분 등에 따라 적정가격을 평가하기 때문에 최종 투자자가 감정평가 금액을 미리 예상하기는 어렵습니다.

 값이 급락한 매물이 상당수 시장에 풀리게 되면, 투자자들의 관심도 커질 수밖에 없습니다. 하지만 이 ‘현금청산’ 매물, 따져봐야 할 점이 분명이 있는데요.
단순히 주변시세보다 저렴한 급매물이라고 하여 접근하시면 투자위험이 매우 높습니다.
현금청산 대상의 주택이라면 실제 투자금을 회수하기까지 상당한 시간이 필요할뿐더러 경우에 따라서는 투자금액 보다 낮은 가격으로 평가 받을 가능성도 있습니다.
만약 예외사항에 해당돼 현금청산이 아닌 매물을 매입한 경우에도 일정기간 사업이 지연된 사례에 해당되고, 매입 이후에는 거래가 막히는 경우이므로 단기적 시각에서 접근한다면 거액의 투자금이 상당 기간 묶여 낭패를 볼 가능성도 높습니다. 
현금청산 대상이 아니라고 반드시 좋은 물건이라고 볼 수도 없는 상황이라 할 수 있습니다.

8.2부동산대책의 정책효과는 단기적으로 주택시장 전반에 미치는 영향력이 충분해 보입니다.
과열양상을 보이던 주택가격 상승률은 둔화되거나 하락할 전망이고요.
또한 단기 시세차익을 보기 위해 유입됐던 갭투자 등의 가수요는 당분간 숨을 고를 것으로 판단됩니다.
게다가 수도권 내 주요 재건축 등 정비사업장의 관망세가 본격화되면 심리적인 타격으로 인해 매도자 우위 시장에도 균열이 갈 것으로 판단됩니다. 
향후 정치권 논의 과정 등을 지켜봐야겠지만 과거 대책과 달리 규제에서 벗어난 지역이나 상품으로 투자수요가 이동하는 풍선효과도 제한적입니다. 
특히 8월말 DSR 조기도입 등을 담을 가계부채종합대책을 앞두고 있고, 하반기 초과공급과 금리인상 변수에 대한 우려감도 활성화될 조짐입니다. 
다만 이와 같은 투자수요 억제책이 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어서는 거래절벽 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려되는 점도 있습니다. 
특히 서울은 공공택지가 없어 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성도 필요한 상황에서, 과도한 재건축 등 정비사업 규제로 인한 주택공급 단절 현상이 중장기적인 수급불균형을 가지고 올 수 있다는 점도 우려되는 부분입니다. 
향후 정부의 공공주택 공급 정책이 서울에서의 정비 사업을 대체하기까지는 상당한 시간차가 발생하는 때문입니다.