공인중개사가 중개대상물을 제대로 확인하지 않고 중개를 하여 손해가 발생한 경우

 일반적으로 부동산에 대하여 전,월세(임대차)계약, 매매계약을 체결할 때 공인중개사의 도움을 받아 계약을 진행합니다. 공인중개사는 전문직으로써 의뢰인들에게 중개대상물의 권리관계나 기타 사항 등을 제대로 확인하고 계약의 당사자들에게 설명해 줄 의무가 부여되어 있는데, 이에 대하여 사례를 들어 설명해보겠습니다.

 乙은 乙의 아버지가 소유하고 있었던 A주택에 대하여 아버지의 사망 후 실질적으로 관리, 사용, 수익하고 있었습니다. 乙에게는 형제자매 3명이 있었는데, 이들과의 협의 없이 甲이 A주택에 대하여 전세계약(임대차계약)을 체결하려고 하자, 乙은 단독으로 乙과 친분이 있던 공인중개사 丙을 통해 A주택에 대해 甲을 임차인, 이미 사망한 乙의 아버지를 임대인으로 하는 전세계약(임대차계약)을 체결하면서 乙에게 보증금을 지급하였습니다.

 공인중개사 丙은 乙의 아버지가 이미 사망하였고, 밑에 여러 명의 자녀들이 있는 것을 알고 있었습니다. 민법에서는 과반수의 지분을 가지고 있어야, 임대차계약을 체결할 수 있는데, 공인중개사 丙이 위 사실을 사전에 알고 있었음에도 乙에게 다른 형제들로부터 대리권 등을 위임받았는지 확인하지도 않았고, 乙의 사망사실 및 다른 상속자가 있다는 점 등을 甲에게 이를 설명하지 않았습니다. 

 이후 A주택에 대한 경매절차가 진행되었고, 甲은 해당 경매절차에서 보증금을 배당받을 수 있었을 것이라 생각하였으나, 적법한 임대차계약이 아니어서 경매절차에서 보증금을 배당받지 못하였습니다. 乙은 자산이 없는 상황이었기에, 甲이 乙에게 보증금을 청구하는 것은 큰 의미가 없었습니다. 

 이 때, 甲은 공인중개사 및 공인중개사협회에게 청구를 할 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 “개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 법원은 “중개업자는 타인의 위임을 받은 자로부터 매도·임대차 등에 관한 중개를 의뢰받은 경우 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 중개 대상물에 대한 등기권리증이나 등기부등본은 물론 본인의 인감증명서, 인감도장 등의 확인을 통해 위임 관계를 확인할 의무가 있다.”라고 판시하고 있습니다. (부산지방법원 2005가단57109 판결)

 즉, 중개대상물에 대해 공인중개사가 설명, 확인의무 등을 제대로 이행하지 않아 의뢰인에게 손해가 발생한 경우 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있고, 해당 공인중개사가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결하였다면 한국공인중개사협회에도 해당 손해배상을 청구할 수 있습니다.

변호사 박종경