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채무자가 자신 소유의 유일한 부동산을 매도한 경우 채권자가 이를 취소할 수 있는지
박종경 변호사  |  koreain@
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승인 2020.10.12  11:59:31
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채무자가 자신 소유의 유일한 부동산을 매도한 경우 채권자가 이를 취소할 수 있는지 

 

채권자가 채무자에게 받을 돈이 있는 상황에서 많은 채무자들이 자신의 재산을 보호하기 위해 타인 소유 명의로 바꾸거나 증여하는 등의 조치를 취할 때가 많습니다. 따라서 채무자가 자신이 소유하고 있는 부동산을 매도한 경우, 채권자 입장에서는 채무자의 다른 자산이 없는 한 이 부동산을 통해 자신의 채권을 변제받아야 하는데 그러기 위해서는 채무자가 부동산을 매도한 것을 취소할 수 있어야 합니다. 이에 대해 민법의 법리 및 판례에 대해 소개합니다. 
 
 甲은 채권자이고 乙은 채무자입니다. 이미 甲은 乙에 대해 받을 금전채권이 있음이 명확한 상황이었고, 乙은 다른 자산은 없고 甲에게 갚을 돈이 있는 것을 알고 있었으나 이를 회피하기 위하여 자신 소유의 유일한 부동산 A를 丙에게 매도하였습니다. 甲은 이를 뒤늦게 알고 해당 부동산 매매계약을 취소하기 위해 丙에게 사해행위 취소소송을 제기하였습니다. 이 때 소송의 결과는 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

 민법에서는 채무자가 채권자를 해함을 알고 자신의 자산 등을 매매하는 등의 법률행위를 한 경우 채권자는 이를 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.(민법 제406조) 여기에는 사해행위에 해당하는 데에 있어 채무자가 채권자를 해함을 안다는 사해의사가 있어야 하며, 채무자의 자산을 매수한 자에게 사해행위를 한 것이라는 점에 대해 인식이 없어야 합니다. 이 때 유일한 부동산을 시가에 매매를 한 경우에도 위와 같은 채무자가 채권자를 해함을 알고 법률행위를 한 때(사해행위라고 합니다)에 해당하는 지에 대해 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다. 

“채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수한 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다.[대법원 1998. 4. 14., 선고, 97다54420, 판결]”

 따라서 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 돈을 시가로 제대로 지급받았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 보고 있기 때문에  채무자의 사행의사는 추정되며, 이를 매수한 丙입장에서는 자신이 부동산 A를 매수할 때 乙에게 다른 채권자가 있는 지 몰랐고 이것이 사해행위가 되는 것임을 몰랐다는 입증을 하여야 부동산 A의 소유권을 유지할 수 있습니다. 甲은 丙을 상대로 사해행위 취소소송(채권자 취소권)을 제기한 경우 이러한 사해행위가 되는 것을 몰랐다는 사실을 丙이 입증하지 못한다면 甲이 해당 소송에서 승소하게 되고, A부동산에 대한 매매계약이 취소되면서 그 소유권이 乙에게 돌아가게 되며, 甲은 자신이 가지고 있는 乙에 대한 금전채권을 이용하여 위 부동산에 대해 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
 

변호사 박종경

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