2020년 공매/경매 소규모 토지 투자에서 세부 확인사항

[부제:소규모 토지 투자가치 상승을 위한 확인사항]

 
공매.경매 투자를 현실에서 접하면서 여러 가지 상황에 맞닿을 수 있다. 그중에서 소규모 투자의 진행에서 현실적으로 접근하고 파악해야 하는 몇 가지를 꼭 확인하고 투자 시 가치평가 한다면 더 큰 효과를 얻을 수 있을 것이다. 보이는 것도 보이지 않는 것도 투자에서는 중요하지 않은 것이 없다. 2020년 하반기 관점을 변화시켜 공매.경매에서 소규모 토지 투자로 2021년 이후 성공 투자할 수 있기를 바란다. 관점의 변화는 앞으로 소액 투자 및 소규모 토지 투자의 포인트가 있다.

1. 필지의 분할과 합병은 소규모 투자에서 필수 확인사항이다.

토지의 가치 평가에서 토지의 모양이 활용도 면에서 중요하다. 하지만 공.경매 투자에서 투자자가 원하는 모양의 토지를 찾기에는 현실적으로 쉽지 않다. 하여 소규모 토지를 입찰 후 낙찰로 주변 토지 소유주와 협의하여 합병하는 상황을 고려할 필요가 있다. 특히 인접한 물건들이 여러 필지로 공.경매에 나왔다면 각 투자자의 협의로 합병 후 원하는 모양의 토지를 만들 수도 있다. 반대로 대규모 토지를 공유 지분으로 저가 입찰 후 낙찰로 차후 분할로 가치 상승을 올리는 방법도 고려할 수 있다. 하지만 소규모 토지의 투자를 기본으로 진행하여 주변의 여건을 고려하여 합병으로 가치를 올리는 상황을 먼저 접해 본다면 차후 투자에서 많은 도움이 될 것이다. 물론 필지의 분할과 합병은 어떠한 조건에 부합되어야 가능하니 사전에 투자물건을 세심히 확인하고 가능 여부를 판단 후 입찰에 임해야 한다. 필지의 분할과 합병은 소규모 투자에서 필수 확인 사항이다.

2. 국.공유지에 접한 토지의 가치는 활용도에서 상승할 수 있다. 

소규모 토지라고 해서 투자의 가치를 미리 저평가할 필요는 없다. 이유는 기존 칼럼에서도 많이 언급하였다. 또 다른 하나는 국.공유지의 활용을 같이할 수 있다면 소규모 토지 투자에서 가치 상승의 극대화 시킬수 있으니 투자자 입장에서 간과해서는 안될것 이다. 소규모 토지라 하더라도 본인이 현재 소유한 토지 혹은 입찰 후 낙찰로 투자를 위해 소유하게 되었다면 인접 필지를 확인하여 국.공유지라면 지자체 혹은 자산관리공사에서 확인 후 활용방안을 꼭 강구해 보길 바란다. 본인 토지의 가치를 인접한 국.공유지의 토지의 활용으로 상승시킬 수 있는 여지가 생각보다 크다. 활용 방법은 차후 언급하겠지만 기본적으로 투자시에 주변 토지를 확인 후 미리 지자체 혹은 자산관리 공사에 문의하여 임대 가능 여부 등을 확인하는 것은 소규모 투자에 기본이 되어야 한다. 온비드 입찰로도 국.공유지 임대물건이 있으니 수시로 확인이 필요하며 인접지라 해서 조건 없이 임대를 한다거나 차후 매수 신청할 수 있는것은 아니니 사전에 확인 후 진행이 필요하다. 국.공유지에 접한 토지의 가치는 활용도에서 상승할 수 있다. 
3. 토지의 취득세 미확인 시 의외의 복병을 만날 수 있다.

토지 투자는 이번 정부의 부동산 규제에 어느 정도 자유롭다 할 수 있다. 하지만 현재 시행되는 다주택자 취득세 중과는 토지 투자자들도 자유롭지 못할 수 있으니 투자자 입장에서 사전에 확인이 필요하다. 예를 들면 본인의 소유 주택이 3주택 혹은 지역에 따라서 4주택 이상인 투자자가 합법적인 주거용 건물(공시가 1억 이상)이 있는 토지만을 낙찰받았다면 토지의 취득세는 현재 12%로 내어야 한다. 토지만 낙찰을 받았지만 주택의 부속토지에 해당되어 취득세 중과로 반영된다는 것이다. 일반적인 농지 등을 투자한다면 관련 사항이 없으나 법정지상권 물건이나 건물이 있는 토지의 공유 지분을 입찰하는 투자자들 입장에서는 간과해서는 안될 것이다. 토지만 취득한다 하여도 본인의 주택 보유 수에 따라서 혹은 투자 물건의 공시지가에 따라서 취득세율이 차이가 많은 만큼 해당 토지를 투자한다면 사전에 확인이 필요하다. 토지의 취득세 미확인 시 의외의 복병을 만날 수 있다.

 마무리 글

시간의 흐름에서 투자의 방향과 정책은 많은 변화가 있다. 조금만 더 발품을 팔아서 현장과 공부 확인 그리고 인접토지의 활용과 정부 정책을 자세히 확인한다면 본인이 원하는 가치 있는 토지를 투자할 수 있는 기회가 있을 것이다. 2020년 하반기에 투자자 입장에서 기본 체크 사항을 꼭 확인하는 습관 및 관점 변화를 가지는 마인드를 기초 삼아 2021년 토지 투자에서 현명한 선택과 집중을 할 수 있기를 바란다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스 경매학원장

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

- 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트