2020년 공매/경매 토지 투자에서 소액 및 소규모 투자 포인트

[소액투자의 관점]

공매.경매 투자를 현실에서 접하다 보면 요즘 같은 때는 여러 가지로 어려움을 호소하시는 분들이 많다. 임대인도 임차인도 서로가 어렵고 투자자 입장에서는 현실에 적응하고 도태되지 않으려고 투자처를 찾는 것도 여러 규제로 인해 참 쉽지 않은 2020년 하반기를 맞이하고 있다. 본인이 헤쳐나가지 못하고 정책과 규제에 발목 잡혀 투자의 어려움이 있는 서민들의 투자 방향을 강구해야 하는 2020년 하반기 이후가 될 것이다. 이러한 투자에서 소액으로 규제에서 좀 더 자유로운 투자처를 찾는다면 소액토지 투자라 할 수 있을 것이다. 국토의 종합계획과 도시계획에서 변화는 앞으로 소액투자의 관점을 확고하게 하는 포인트가 있다.
 
1. 5년 뒤를 예상한 소규모 토지에 관심

이번 정부에서 균형발전에 기초하여 많은 개발계획을 진행시키고 있는 것을 잘 알고 있을 것이다. 지자체에서 도시 인프라구축을 위한 1단계 계획이 속속 발표되고 있다. 추가로 장기 미집행시설의 일몰제 영향으로 급하게 실시계획으로 진행하는 시설사업들이 많은 2020년 하반기이다. 향후 5년 2025년 이후에는 이러한 계획들이 현실적으로 눈앞에서 이루어질 것이다. 하여 이러한 계획의 인근 저평가된 지분물건 혹은 법정지상권물건 등을 저가로 입찰하여 장기적인 안목에서 공유물분할 소 및 지료청구 소 등으로 진행하는 소액물건 투자를 눈여겨볼 필요가 있다. 특히 공매.경매에서는 공법상 영향이 있는 물건은 저평가되어 감정가 자체가 낮게 나오는 상황이 있으니 소액투자의 관점을 돌려 보아도 충분한 가치가 있을 수 있다. 또한 개발계획주변의 입지와 필지를 잘 확인하여 요소요소에 활용가치 있는 소규모 토지를 공매.경매에서 접근해 보는 것을 적극 권 한다.         

2. 자투리 토지의 활용 

시대가 변화하고 기술이 발전하면서 인간이 못 하는게 있을까라는 생각을 해본다. 해안가에 가보면 예전에는 버려진 소 토지들이 별별 방법으로 활용되고 있는 것을 확인할 수 있을 것이다. 도심 내에서도 소 토지들을 활용하여 여러 아이디어로 수익을 올리는 것을 볼 수 있다. 이러한 기초는 건축기술이고 일반적인 생각보다 많은 발전을 해왔다. 자투리 토지가 발생되는 이유는 개발이후 남은 토지 즉 도로를 개설하거나 건축을 하고 난 뒤 남은 토지들이고 기타 여러 이유로 일반적인 건축을 하기에 어려운 토지로 생각하면 된다. 공 개발 및 사 개발이 어느 정도 안정화되면 인구의 감소로 더 이상의 개발은 점점 줄어들 것이다. 소규모 토지 투자는 공매.경매에서 효과적인 투자가 될 수 있다는 것은 잘 알고 있을 것이다. 일반 매매에서 볼 수 없는 소액토지 투자 공매.경매에서 관심 가져 효과적인 투자할 수 있기를 바란다.

3. 대출 제한 및 소송 진행 후 처리하는 소규모 토지 투자 관심

일반적으로 소규모 토지는 대출의 제한이 있을 수 있고 공유지분 및 법정지상권의 토지는 대출의 제한은 물론 차후 소송으로 진행해야 하는 경우가 많이 있다. 예전에는 정보가 부족하고 처리의 문제가 있다 하여 투자에서 꺼리는 상황이었다면 요즘은 전혀 그렇지 않다. 물론 신중한 투자는 기본이고 초보 투자자 입장에서는 전문가의 조언이 꼭 필요하다. 하지만 투자의 관점에서 조금만 관심과 노력을 한다면 수익성 높은 소 토지를 투자하기에는 아주 좋은 물건이 대출의 제한 그리고 소송해야 하는 물건 들이다. 예를 들면 넓은 토지의 공유지분 물건을 낙찰 후 필지 분할로 소 토지로 만들 수도 있고 토지의 용도가 좋은 소규모 토지를 저가로 낙찰 후 건물주에게 토지의 사용료 즉 지료청구소를 제기해서 수익을 올릴수도 있다. 소토지의 활용에서 대출이 제한되거나 소송을 진행하거나 하는 것을 이루어지는 과정으로 생각한다면 남보다 좀 더 효과적이고 수익률을 높이는 기회를 가질 수 있다.      

4. 소규모 토지 투자 시 꼭 확인사항

자투리 토지 및 소규모 토지 투자시 공매.경매를 활용하여 투자한다면 등기부상 권리의 하자는 없는지 그리고 현장답사로 기타 권리의 문제가 없는지 꼭 확인해야 할 것이다. 감정평가서를 잘 확인하고 차후 건축이나 활용도 면에서 문제시되는 것이 있는지 확인이 필요하다. 특히 법정지상권 및 분묘기지권 등은 직접 현장에서 확인해야 하는 중요한 사항이다. 도시계획상 개발의 의미가 있는지 혹은 가 설계하여 수익성이 있는지도 확인이 필요하다. 그리고 지자체에서 투자 토지에 건축이 가능한지를 확인하고 주변의 토목 설계 사무소 등을 방문하여 확인하는 것도 좋은 방법이다. 각 지자체의 조례가 상이할 수 있으니 주의가 필요하다.         

마무리 글
  

시간의 흐름에서 투자의 방향과 소 토지의 활용은 많은 변화가 있다. 요즘 같은 여러 가지 규제에서 벗어나고 앞으로 희소성 있는 물건을 찾아서 투자한다는 것은 시대와 같이 발전 할 수 있는 기회를 가진다 할 수 있다. 세상에 쉬운 투자는 분명 없다. 하지만 노력과 관심을 가진다면 누구나 도전할 수 있는 것 또한 요즘 시대의 상황이다. 2020년 하반기를 마중물로 변화의 시기에 적응하여 투자의 관점과 안목을 키워 소 토지에 주목해보길 바란다. 

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

- 울산생활경매연구소 소장

- 울산탑플러스 경매학원장

- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

- 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

- 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트