공매 기초를 다져 2022년 이후 성공 투자하자.

[부제 : 온비드 공매의 시작 방법과 접근]

많은 투자자는 새로운 기대와 희망을 가지고 준비할 것이다. 시대의 변화와 비대면 시간이 길어지면서 온비드 공매의 투자 가치가 점점 대두되고 있다. 이러한 변화에 뒤지지 않으려면 투자자 입장에서 온비드 공매의 관심을 두지 않을 수 없다. 다양한 물건과 비대면 시대에 적합한 시스템을 가진 공매에 최초로 접근하여 투자할 때 꼭 필요한 내용을 알아보고 2022년 이후 공매물건에 투자하여 성공 투자 하기를 바란다.

1. 온비드 공매의 회원가입은 필수이다.

투자자의 마인드는 시작하고 행동해야 한다. 정보제공자 및 시스템은 귀신같이 가입 회원과 미가입 회원을 구분하여 정보를 제한적으로 제공한다. "다음에 입찰할 때 가입하지 뭐...." 이러한 마음가짐은 시작과 행동의 걸림돌이 된다. 온비드 공매를 처음 접하는 경우 대부분 미 가입한 체 물건을 확인한다. 입찰을 하지 않아도 회원부터 가입하여 온비드 시스템 내에서 최대한의 정보 제공을 받기를 바란다. 먼저 다가서고 시스템으로 들어갈 때 좀 더 자세하고 정확한 정보를 공유할 수 있다.

2. 온비드 전자입찰 시스템 내의 자료부터 공부하라.

공매 투자에서 최소한 공매의 물건 종류 및 진행 절차 추가로 물건의 확인과 분석 등을 해야 투자의 가치를 극대화할 수 있다는 것을 잘 알 것이다. 그렇다면 이러한 과정에서 공부는 어디서 어떻게 해야 할까? 세상에는 많은 정보가 있고 투자자들은 그 정보를 확신하지 않으나 참고하여 투자하게 된다. 가장 정확한 정보는 가장 가까운 온비드 전자입찰 시스템 내에 있다. 부동산, 동산의 검색과 각종 설명서, 인증서 등록, 입찰 과정과 낙찰 후 절차, 기타 정보 등 명확하고 명쾌한 내용들이 있으니 이러한 내용을 먼저 공부 후 기타 외부 내용을 참고하여 입찰에 참여하면 효과적이다. 최근 온비드 자체 제작 유튜브에서도 좋은 내용으로 정리되어 있으니 참고하면 좋을 것이다.  

3. 온비드 전자입찰 시스템 내에서 관심물건을 등록하고 관리하라.

"본인만의 통계는 중요하다" 한 개의 물건에 집중하는 것도 중요하나 전체적인 상황을 파악하여 적절한 투자로 효과적인 입찰이 되어야 한다. 입찰 인원수 및 낙찰가 등 기본 파악을 하기 위해 온비드 시스템 내에 있는 관심물건 등록란을 활용하길 바란다. 많은 투자자를 상담 하다 보면 본인의 적절한 기준 그리고 지금까지의 비슷한 물건을 다수 파악하여 투자하는 경우가 생각보다 드물다. 현재 물건에만 집중하면 적절한 입찰가 산정에 오류를 범하기 일쑤다. 관심물건을 월 3건 이상 등록 후 리스트를 만들고 6개월 이상 낙찰가 및 입찰 인원 등을 확인하길 바란다. 이렇게 꾸준히 관리하다 보면 앞으로 투자에서 판단력을 키우는 기초가 되고 특히 결정 장애로 인해 망설이는 투자자들에게는 큰 도움이 될 수 있다.

4. 압류물건과 기타물건으로 구분하여 학습하라.

공매물건의 종류가 다양하다 보니 실제 투자자 입장에서 혼선이 있는 것을 현장에서 많이 보게 된다. 가장 간단히 구분하는 방법은 압류물건과 기타 물건으로 구분하여 분석하고 과정을 확인한다면 수월하다. 압류물건은 세금 체납으로 나온 공매물건으로 법원 경매와 유사하여 10%의 입찰 보증금과 등기부의 사항을 분석하여야 한다. 하지만 기타물건 즉 국.공유 및 이용기관 물건 등은 별도로 공고문 등을 확인만 잘한다면 큰 무리가 없다. 이렇게 구분하여 진행절차 및 차후 활용을 고민해 본다면 공매 투자의 진행에 효과적일 것이다.

5. 현재가치<미래가치<현장확인 순서로 분석하라.

투자에서 중요한 분석과 가치 평가는 공매 기록에서도 잘 나타나 있다. 현재의 가치 즉 등기부의 확인 및 현재 물건의 감가 요인 등은 감정평가서 혹은 공매명세서 및 공고문을 참고하면 되지만 투자는 몇 년 뒤를 예상하여야 하니 미래가치 평가를 좀 더 세밀히 할 필요가 있다. 즉 도시계획 및 규제의 완화 등은 앞으로 가치를 올리는 요인이다. 토지 투자에서 자주 보게 되는 법정지상권 물건이나 지분 물건 등이 현재 투자의 가치가 떨어진다하여 앞으로도 그럴 것인가를 생각해본다면 의미를 파악할 수 있을 것이다. 그리고 투자의 안목을 키워서 현장에서 중요한 포인트를 찾아오기를 바란다. 도로의 확인과 맹지 탈출의 방법, 필지의 분할과 합병, 수목 및 농작물의 확인 등 주요 내용이 있다.     

마무리 글

작심삼일이 되지 않으려면 계획과 행동이 중요하다. 출발점이 다르다 하여 뒤진다고 볼 수는 없다. 2022년 새로운 변화가 있는 온비드 공매에 관심 가지고 접근하여 앞으로 투자에서 성공투자 하기를 바란다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

칼럼니스트 소개

박동일

울산생활경매연구소 소장

울산탑플러스 경매학원장

울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트