2022년 하반기 토지 소액투자의 포인트 체크
(부제:2022년 하반기 토지 투자 소액으로 하는 방법 )

투자자 입장에서 항상 높은 수익률 그리고 효율적인 투자를 생각하기 마련이다. 하지만 요즘같이 기준금리 상승 대출규제 및 금리 상승 등으로 투자자 입장에서 좋은 타이밍은 아닌 듯하다. 진정한 수익이란 단순히 본인의 투자금으로만 계산하기에는 어려움이 있다. 현실에서 투자하면서 가장 중요하게 생각하는 것이 시간적 흐름과 본인의 내공을 활용한 효과적인 투자가 이루어져야 한다는 것은 이론만이 아닌 현실 투자를 하는 사람들만이 공감할 수 있는 내용일 것이다. 지난 20여년 전을 생각해본다면 그리 경,공매가 대중화되지 않을 때는 일반적인 주거용 투자 혹은 토지 투자로 원하는 수익이 나기도 했고 본 필자도 당시 입찰법정에서 기대와 희망을 가지고 입찰함에 입찰봉투를 넣는 것이 일상이었다.

현재 2022년 하반기에도 같은 방법으로 투자를 한다면 어떨까라는 생각을 해본다. 장기적인 경,공매 투자를 한 사람들은 지난 20여년 전과는 확연하게 달라진 투자 패턴이 있다는 것을 눈치챌 수 있을 것이다. 또한 대출 규제가 심해지고 정부의 정책 등으로 일반적으로 경매에서 담보권을 실행하기 위한 경매인 임의경매가 건수가 줄고 강제경매나 온비드 공매 물건이 늘고 있는것을 주목해야 할 것이다. 그렇다면 이런 상황에서 2022년 이후 투자가치를 높일 수 있는 물건의 접근은 어떻게 해야 할 것이고 실제로 소액으로 투자 가능한 종목이 있을까를 고민하여 2022년이 마무리 되기전에 투자하여 3년에서 4년 이후를 바라보는 현실적인 수익을 올리는 현명한 투자자가 되어야 할 것이다.

1. 대출에 취약한 특수 물건은 여전히 가치가 상승된다.

"대출 안되는것은 토지도 아니다" 란 표현이 있는다 투자자 입장에서는 이것을 활용하길 바란다. 이 있다. 물론 대출이 되지 않는다면 일반적으로 매매에서는 좋은 토지로 볼 수 없을 수 있으나 토지를 전문적으로 투자하는 사람들은 대출안되는 토지를 아주 신중히 검토 후 투자 해야 앞으로의 변화에서 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 즉 경. 공매에서 지분물건 혹은 공용 수용 물건, 법정지상권 물건 등은 특별한 경우가 아닌 이상 대출이 되지 않는다. 하지만 필자를 포함한 진정한 토지 투자자들은 이렇게 대출이 되지 않는 물건을 투자해서 수익을 올리는 것이 현실이니 그래도 대출되는 물건만 선호한다면 매매에서 고가로 매입할 수 밖에없다 할 것이다. 2025년 이후 많은 도시계획의 변화에서 소액토지 중 대출없이 투자하여 수익을 올리는 방안은 요즘 같은 시대에 대안이 될 것이다.

2. 안목을 키우는 지역 공부를 하고 소규모 토지의 개발에 대한 관심을 가져라.

필자가 10여년전 소액으로 건축 불가한 적은 평의 토지를 매수시에 주변의 반응은 그리 좋지 않았다. 건축이 되지 않고 재산권 행사의 제한이 있는 물건을 투자하니 그럴 수밖에 없었다. 하지만 현재 그 토지들은 등기 이전되어 타인의 토지위에 건물이 들어서 있다. 즉 도시가 변화하면서 자연스럽게 흡수되듯 적은 평수의 토지도 변화가 있다는 것인데 이때는 도시의 변화하는 상황을 파악하고 적은 평의 토지 혹은 소자본으로 투자를 하는것이 원칙적으로 방법이 된다. 시간이 돈이 되는 토지이니 완벽한 여유돈으로 투자해야 하며 도시계획을 집중하여 보는 것이 중요하다. 예전에도 언급한 내용으로 2022년 이후에도 여전히 중요한 포인트가 된다. 입지를 보는 것도 중요하고 당해 필지를 보는 것 또한 중요하다.

3. 투자자라면 공유물 분할 청구 소송과 지료청구 소송은 필수다.

일반적으로 소송 자체를 어려워하고 두려워하는 경향이 있다. 하지만 20여 년간 토지 투자를 하여 수많은 소송을 진행해본 결과 경.공매 투자에서의 해결을 위한 소송은 생각과 같이 그리 두려워만 할 것이 아니라는것을 알 수 있었다. 즉 담당 재판부는 서로의 잘잘못을 가리는게 아닌 효과적인 분배 혹은 지료의 높고 낮음을 형평성 있게 정리하는 과정인 것이다. 공유물분할소와 지료청구소가 가장 많은비율을 차지하게 되고 이 소송은 사실은 경.공매 투자자 입장에서 예상할 수 있는 소송으로 효과적인 투자가 될 수 있다. 소송이라면 무조건 어렵고 번거롭다는 것에서 벗어나 이제는 이러한 것을 활용하는 현명한 토지 투자자가 되길 바란다. 특히 현재 같은 고금리 시대에 소액으로 투자하여 소송으로 처리하여 배당을 받거나 사용료를 받을 수 있는 투자는 아주 현명한 투자의 방법일 수 있다.

마무리글

여름이 가면 가을이 올 것이다. 새로운 변화를 두려워하거나 부정적으로 생각하지 말고 본인이 해처나갈 수 있는 능력을 키우기를 바랍니다. 소액으로 투자는 좀 더 신중해야 하고 소송으로 처리해야 하는 토지는 일반적인 토지와 구분된다. 하지만 이러한 경험과 상황을 투자에 적용시키는 2022년 하반기가 된다면 분명 몇 년 뒤에는 투자에서 많은 성장을 해 있을 것이다. 2022년 남은 하반기에 성공 투자하기를 바란다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다. 

토지 전문 칼럼니스트 박동일

-울산생활경매연구소 소장

-울산탑플러스경매학원 원장

-한국자산관리공사 온비드 토지 칼럼니스트

-울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

-현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사