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법원 경매, 온비드 공매 연령대별 토지 투자 방향과 포인트 제시
[부제:법원 경매, 온비드 공매에서 연령에 맞는 투자 종목은?]
시대의 변화에 따라서 투지의 방향도 변한다. 2023년 이후 경매 공매 연령대 주목해야 할 종목과 투자자의 방향을 제시한다. 근로소득으로 살아가기에는 예전과 다르게 쉽지 않다. 여타 선전국들을 보더라도 근로소득으로 평생을 살아가는 것은 현실에서 어려움이 있기에 자본소득을 준비하는 투자자 들이 많다. 이때 근로소득과 자본소득의 비율과 연령대에 따라서 투자의 포인트는 중요한 사안이다. 공매 토지 투자의 상담을 다년간 한 내용을 정리하여 연령대에 적절한 투자의 기본과 포인트를 정리하니 참고하여 투자의 그래프를 잘 만들어 간다면 앞으로의 시대 변화에 좋은 투자가 될 것이다.
1. 20대에 경매 공매의 접근과 방향 제시[공매의 이해+소액토지+내집마련의 꿈]
20대는 앞으로의 준비단계 즉 근로소득의 준비에서 중요한 시기이며 이때 같이 자본소득의 개념을 이해할 때이다. 시대가 변화함에 따라서 투잡을 하는 젋은 이들이 늘어나고 있다. 이것은 근로소득의 한계에서 벗어나기 위한 단편이다. 하지만 장기적인 안목에서는 새로운 접근이 필요하다. '젋은 시절의 고생은 사서도 한다'라는 말이 있다. 의미는 이해되나 좀 더 효과적인 방안이 있다면 가시밭 길을 갈 필요가 있을까? 반문해본다. 공매의 이해를 20대부터 투자를 준비한다면 관점을 새로이 할 수 있을 것이다. 부동산 투자는 퇴직 전후 나이 들어 한다는 말은 이제 사라지는 말이다. 그리고 내집마련의 준비를 하는 시기이고 소액의 여유가 있다면 도시계획의 변화가 많은 지역의 소액지분 혹은 법정지상권 물건을 장기적인 안목에서 관심가진다면 좋은 투자가 될 수 있다. 이 역시 온비드 공매에 물건 검색으로 확인할 수 있다.
2. 30대에 경매 공매의 접근과 방향 제시[소액토지+내집마련]
일반적으로 30대와 40대는 근로소득이 안정적인 비율로 나오는 때이다. 물론 예외가 있고 이때는 투자의 방향이 달라질 수 있다. 주거용 시세가 변화가 있고 전세 보증금 반환의 어려움 등이 있는 때는 주거용은 투자의 개념에서 벗어나 거주의 편리성으로 접근하는 것이 좋다. 반면 이런 물건은 자동적으로 투자의 가치도 포함이 될 것이다. 이왕이면 주거와 투자가 동반 효과를 본다면 좋을 것이다. 전세, 월세보다는 생에최초 주거용 취득에서 정부 정책에 따른 혜택을 활용하여 매매로 본인 소유의 주거지를 마련하라는 것이다. 편리성은 앞으로 투자에서 중요한 관점으로 역세권, 학세권 등 내가 좋으면 남도 좋고 가치는 상승된다. 소액토지 투자 관점에서 소액토지 투자는 당연히 30대 40대에 필수 항목이다. 주거용 실거주와는 달리 소액으로 투자하는 것은 이후를 대비해 씨앗을 심는 것과 같다. 장점은 소액으로 할 수 있고 장기적으로 수익률이 높다는 중요한 포인트가 있다. 토지 투자는 시간이 돈을 벌어 준다. 5년이상 장기적으로 가치가 상승되는 토지들이 현실에 적지 않고 특히 공매에 집중여 물건을 검색한다면 소액으로 할 수 있는 것이 많이 보일 것이다.
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3. 40대에 공매의 접근과 방향 제시[소액, 중액토지+시세차익+산지연금 관심]
40대는 가장 왕성한 경제활동을 하는 시기이다. 그런 반면 가장 리스크 큰 투자를 할 수 있는 시기이기도 하다. 분위기에 휩쓸려 본인에게 적절하지 않은 투자를 하거나 혹은 20대 30대에서 투자의 개념을 잘못 인식하여 그릇된 투자를 할 수 있으니 조심해 할 것이다. 토지 투자에서 소액과 5천만원 이상 중액 토지도 투자를 생각해 볼 때이고 특히 공매에서 산지연금에 주목해서 관심을 가진다면 어떨까 조언 해 본다. 산지연금의 개념을 이해하고 신중히 접근해야 하며 공매의 활용을 할 줄 안다는 전제이다. 산지연금의 방식이(국가에 매도 방식으로 매가의 일부를 일시불로 받고 잔금은 10년으로 나누어 받는 방식) 변화하고 있고 퇴직전 연금 형식으로 자본소득이 근로소득과 같이 가준다면 퇴직 후 준비에 많은 도움이 될 것이기 때문이다. 산지연금은 나이와 관계없으며 산림청 홈페이지에서 안내 받을 수 있다. 40대부터 50대까지는 어느 때보다 리스크를 줄이는 것이 중요하다.
4. 50대에 공매의 접근과 방향 제시[소액, 중액토지+시세차익+주택연금관심+농지연금준비]
50대는 생각이 많아지는 시기이다. 게다가 20년 이상 근로소득으로 지내다 보니 몸도 지치는 시기이다. 하지만 이때 좀 더 힘내야 퇴직 후 안정된 여건으로 생활할 수 있다. 그러면 무엇을 준비해야 할까? 20대부터 조금씩 모아둔 소액토지와 중액토지를 그동안 공부한 노하우로 적절히 매도 타이밍을 찾아야 한다. 물론 이때 공매로 입찰을 같이 진행하는 것도 좋다. 100세 시대라고 하듯 아직 평생에 50%가 남았기 때문이다. 확실한 것은 근로소득이 낮아지고 있는 것을 인식하고 자본소득의 비율을 확연히 높여야 한다는 것이다. 특히 공매의 활용에서 주택연금 혹은 농지연금이 조건에 맞다면 준비하기를 적극적으로 권한다. 주택연금은 55세부터 농지연금은 60세부터 개시할 수 있으니 사전에 조건을 확인하여 공매 물건 중에서 가치를 평가해보길 권한다. 이때에는 전문가의 조언으로 연금의 조건 등을 확실히 알고 준비해야 할 것이다.
5. 60대에 공매의 접근과 방향 제시[시세차익+수익형토지+연금수령]
60대는 퇴직 후 근로소득은 거의 사라지고 자본소득 혹은 기타 소득을 생각해야 할 때이다. 하지만 예전의 60대와는 여건이 다르다. 제2의 인생을 살아가는 시기로 여러 가지의 정부 지원책과 제도의 변화, 의료기술의 발전 등으로 충분히 효과적인 방안이 있다. 60대 이전에 준비한 투자 물건의 매도 혹은 현재 저평가된 수익형 물건을 투자하기에 적절하다. 수익형 물건의 대표는 상가나 다가구 원룸 등이다. 하지만 필자가 적극 추천 하는 방식은 수익형과 시세차익이 공존하는 법정지상권 물건을 공매에서 낙찰 후 토지의 지료를 월세같이 받거나 이를 미납 시 건물을 철거하거나 경매로 진행하여 시세차익을 바라는 것이다. 60대 이후는 각종 연금을 수령 할 때이니 사전에 준비된 연금 [산지연금, 주택연금, 농지연금, 기타 개인연금] 중 최소 하나 이상과 국가에서 지급되는 연금으로 근로 수익을 보완해야 할 것이다.
마무리 글
공매 투자의 특징은 사실 나이와는 관계없이 언제나 투자할 수 있다. 하지만 계획적인 접근과 투자는 효율성을 높인다. 어느 때 누구나 할 수 있지만 현실성이 있는지 나에게 적절한지 등을 감안한다면 효과는 배가 될 수 있다. 근로소득과 자본소득이 처음과 끝이 같다면 좋겠으나 현실은 어려움이 있다. 적절한 비율을 유지하여 지나가는 시간을 효과적으로 보낼 수 있기를 응원한다. 한국자산관리공사에서 진행하는 온비드 전자입찰 시스템에서 현실적이고 투자가치 있는 물건을 검색&입찰하여 변화하는 투자 방식에 한발 앞서 다가가 좋은 결과로 이어지기를 바란다.
성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.
박동일
-울산생활경매연구소 소장
-탑플러스 경매학원 원장
-울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사
-현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사
-한국자산관리공사 온비드공매 전문가칼럼니스트
-월간한국인 토지전문칼럼니스트
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