부동산 시장의 변화 와 투자의 역행 

(주)보광개발  최병룡 대표

2014년 부동산 시장은 많이 변화하고 있다.   각종 규제를 하나씩 풀어가고 있고
수도권과 지방권에 산들바람 불듯이 기대감을 가지고 있다.  하지만 부동산 시장의 전망은 그리 밝지 않다. 이 시기에 좀 더 올바르게 현재의 상태를 인지하고 앞으로 어떻게 대처를 해야 하는지와 더 나은 미래의 설계를 위해 부동산에 눈을 뜨고 정보에 민감해서 투자에서 수익을 얻는 기초상식에 대해 이야기 하고자 한다.  그러기 위해서는 부동산의 과거, 현재, 미래를 스스로 평가하고 예측할 줄 알아야 한다.

2000년대에 들어서  전 국민이 열풍처럼 재테크 수단으로 부동산에 투자를 하였고, 어떤 사람들은 투자수익에 웃었고 또 어떤 사람들은 기대 수익을 얻지 못해 다시는 부동산에 투자하지 않겠다고 다짐했던 시기가 있었다.
누구는 벌었으며, 누구는 벌지 못하고….
과연 무엇이 문제였을까?  한번쯤은 고민해 볼 시기이다.    
2014년 부동산은 아직도 핫 키워드다.   아파트 시장은 수도권을 중심으로 전매제한
을 풀기 시작했고 분양시장은 다시 활기를 띠고 있다.  그린벨트의 해제로 인해 수도권의 토지시장도 호재로 작용하고 있다.  

그렇다면 2000년도 초반부터 2014년 현재까지 부동산에 어떤 변화가 있었는지 살펴
보자.
90년대 말까지는 수도권1기 신도시를 중심으로 아파트시장이  호황이었다.  당시의 정권에서는 IMF이후 경기 활성화로 인해 대출에 대한 규제를 지금처럼 하지 않았다.  그래서 집 없는 서민들도 누구나 집을 살 수 있었기 때문에  분양하는 아파트마다 경쟁하듯이 최고의 경쟁률을 선전하며 아파트 시장에 불을 지폈다.     2000년도 들어서면서 수도권2기 신도시 발표로 또 한번 아파트 시장에 불을 붙였다.
그렇다면 아파트 분양 시장만  호황이었을까?  토지시장도 들썩였다.      전국이 부동산의 열풍 속에 빠져들었다.  묻지마 투자라는 신조어도 이때 나온 것이다.
모든 투자는 스스로의 결정에 의한 결과이다.      부동산에서 수익을 보았든, 못 보았든 간에 중요한 것은  그 시장은 계속 존재하며 변화를 하고 있다는 것이다.
부동산 시장은 정부정책에 민감한 상품이다.  정책에 따라 희비가 엇갈리는 현상이 매우 심하다.  그래서 바뀌는 부동산 정책에 민감해야 한다.  역대 정부에서 부동산
에 대해 가장 많은 규제 정책을 펼친 정부가 노무현 정부였다.  
아파트는 분양가상한제, 상가는 상가임대차보호법, 토지는  토지거래허가구역의 확대 등 대대적인 규제정책으로 인해 희비가 엇갈린 시기이다.   
전체적으로 보면 아파트시장은 매우 어려움에 직면했던 시기였지만, 토지시장은  기업도시. 혁신도시 등  수도권에 집중되던 부동산의 쏠림 현상을 국토균형발전을 목적으로 한 정부정책으로 인해 전국의 토지가 들썩였다.   
하지만,  규제 정책에도 불구하고 부동산 가격의 상승은 이 시기에 가장 많이 올랐다.  많은 사람들은 적정한 시기에 투자를 해서 이익을 보았고,  또 어떤 사람들은 부동산 정책으로 인해 큰 손해를 본 사람들도 많다.

최근의 부동산 시장의 투자 패턴을 보면 많이 달라진 현상이 있다.
첫째, 묻지마 투자는 없다는 것이다.   인터넷의 발달로 한층 높은 정보와 빠른 정보로 인해 현명한 투자를 한다는 것이다.
둘째, 수익률을 직접 따져본다.   분양회사에서 제시하는 수익률을 인정하지 않고 더 많은 정보를 확인하고 수익률을 직접 따져 보며 판단한다.
셋째, 아파트시장만 고집하지 않는다.  가장 접하기 쉽고 빨리 이해할 수 있는 상품이 아파트기 때문에 과거에는 아파트에 많이 의존 했다면 최근에는 경매, 공매 시장에  관심을 많이 갖는다. 이러한 경매, 공매를 통해 상가, 아파트, 토지 등 더 많은 분야로 관심을 돌리고 있다.
이러한 현상들은 과거의 패턴으로는 투자해서 얻는 이익이 없다는 것이다.  

어쨌든 간에  부동산 투자에서 이익을 얻고자 한다면, 역행을 해야 한다.   투자의 귀재인 워런버핏은 ‘역행투자’를 많이 한다.   다른 투자자들이 가는 곳보다 자신이 판단한 곳, 미래 가치가 있다고 판단되는 곳에 투자를 한다.
하지만 대부분의 사람들은 누구나 알고 있는 일반적인 곳에 투자를 한다.  그래서 원하는 수익을 얻지 못하는 것이다.

부동산은 앞으로도 계속적으로 변화할 것이다.  그에 따라 부동산정책도 함께 바뀔 것이다.
부동산정책을 정확하게 읽는 안목이 필요한 시기이며, 이 시기에 부동산 투자를 통해 수익을 얻고자 한다면 역행을 해보는 것도 좋을 듯 싶다.   
‘소문난 잔치에 먹을 것 없다’는 속담이 있다.   누구나 알고 있는 곳은 돈이 되지 않는다.   그래서  ‘역행’ 이 필요할 것이다.
아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합, 타운하우스, 토지 등 부동산 투자로 수익을 얻고자 한다면 더 많이 공부를 하고 더 많이 발품을 팔아야 한다.   그리고  그 곳에는 항상 위험과 기회가 공존한다.    
그래서 우리는 ‘역행’을 할 필요가 있다.   이것을 잘 하면 돈이 될 것이요, 그렇지 않다면 또 다시 후회를 할 것이다.