2014년 부동산, 우리들의 선택

아파트,상가,토지 어디를 선택할 것인가?
2014년 부동산 시장이 많이 변하고 있다.  활성화대책의 발표로 인해 특정지역에서는 과열 현상까지 나타나고 있다.    부동산의 초보들은 대부분 눈에 보이는 곳에 투자를 많이 한다. 주로 아파트, 상가가 투자의 주된 아이템이다.
그럴 수 밖에 없는 것이 아파트는 누구나 쉽게 접할 수 있기 때문이며,  상가는 수익률을 따져보고 좋은 입지조건이라면 묻지마 투자도 한다.
토지시장은 서울. 수도권을 중심으로 이미 많이 올라 있고, 가수요보다는 실수요를 중심으로 가고 있다.
부동산을 재테크의 수단으로 생각하면서 투자를 시작하는 초보자들은 과연 어디를 선택할 것인가?
80.90년대가 주로 아파트의 시대였다면, 2000년대에는 상가와 토지시장이 아파트와 더불어 투자의 주 아이템이 되었다.  상가에 투자해서 많이 벌었고, 토지에 투자해서 많이 벌었다.  또 잘못 투자해서 손해를  본 지역들도 많다. 초보자들 일수록 투자해서 손해를 본 경험이 더욱 많을 것이다.  정보가 부족해서 손해를 보는 경우도 많지만, 대부분이 소문난 잔치에만 뛰어들어서 낭패를 본 경우가 많다. 왜냐하면, 안전해 보이기 때문이다. 오히려 안전해 보이는 것이 매우 위험할 수 있는 것도 염두해 두어야 한다.
최근 정부의 9.1대책이후 아파트 경기가 서서히 살아나고 있다.  위례신도시의 경우 경쟁률이 최고 140:1까지 오를 정도로 열기가 뜨거워졌고,  상가 역시 ‘투자주의보’의 기사가 날 정도로 과열 현상을 보인다.
이러한 가운데 전세난까지 겹쳐 ‘전월세’ 대책을 내세웠지만 공급자 위주의 대책이란 비판도 만만치 않다.  과거 전월세 비율이 6:4였다면, 지금은 3:7로 역전되었다.  이렇게 역전이 된 가장 큰 이유는 금리다.  대부분의 사람들은 그 이유를 알고 있다.  그런데 더 중요한 것은 정책적인 부분이 크다는 것이다.  중심의 이동이다.   과거에는 매매위주의 공급이였다면 현재는 임대위주로 중심이 이동하고 있다는 것이다.
매우 중요한 포인트다.  위례신도시의 아파트 청약과열은 집이 없어서가 아니라 투자수익 때문이다.  청약을 하는 사람들 중에 과연 몇프로가 실수요자인가? 십프로가 조금 넘는 수준 일 것이다.   그렇게 거품처럼 프리미엄이 붙은아파트에 입주한 사람들이 산 가격보다 떨어진다면, 어떤 심정일까?
세종시 첫마을의 예를 들어보자.  세종시의 첫마을에 입주한 공무원 A씨는 “한때는 1억까지 올랐다.  그때 팔걸” 이라고 말했다.   세종시도 지금 거품이 빠지고 있다.   전세금을 되돌려 주기 위해 대출까지 받아야 하는 상황이다. 대부분 아파트를 살 때 주거의 안락함과 내집이라는 편안함 보다는 가격에 민감하게 반응한다.  
그래서 중요한 것이 판단력이다.   아파트, 상가, 토지 그 어느 것도 편안한 투자대상이 아니라는 것이다.   모두 경기에 민감하고, 금리에 민감하며, 인구유동에 민감한 투자상품이기 때문이다.
향후 10년 뒤에는 또다시 많은 변화가 있을 것이다.
10년을 내다보고 투자할 수 있는 안목이 필요할 것이다.  
그래서 첫 번째 선택은 나는 실수요자인가, 아니면 가수요(투자)인가를 명확히 할 필요가 있다. 아파트를 살 때 실수요라면 가격이 오르고 내리고 하는 것에 민감하게 반응할 필요가 없지 않을까 싶다.  굳이 프리미엄 많이 붙어 있는 인기 있는 아파트보다 싸고 위치 좋고 생활편의가 가능한 곳이라면 그 곳을 선택하는 것이 좋다. 반면 투자수익을 얻고자 한다면 주변의 입지를 고려해서 프리미엄이 붙을 곳을 선택하면 된다. 이때 중요한 또 한가지는 매매 타이밍을 잘 알아야 한다.  너무 많은 욕심은 화를 부를 수 있다. 세종시의 그분처럼 “ 그때 팔걸” 하면서 후회할 수가 있다.
두 번째는 아이템을 명확히 해야 한다.  아파트에 투자할 것인지, 상가에 투자할 것인지, 토지에 투자 할 것이지를 명확하게 할 필요가 있다. 모두가 좋은 투자 상품이지만, 수익률을 극대화 할 수 있는 상품이 무엇인지 전문가를 통해 상담해 보는 것이 좋다.  아파트는 인기 있는 곳에 가장 먼저 투자하고 가장 빠르게 매매를 하는게 좋다. 상가는 분양회사가 제시한 수익률을 기준으로 주변의 보증금, 월세 등 임대와 관련한 시장조사를 하고 정확한 수익률을 계산해서 투자하는 것이 좋다. 토지는 이미 많이 오른 곳보다 개발계획이 명확하고 향후 5년 내에 인구유입이 많이 될 지역을 선택하는 것이 좋다.  모두가 알고 있는 것들이지만 정확하게 파악해서 투자하기란 쉽지 않다.
늘 자신이 더 발로 뛰고 공부해서 좋은 판단력을 가지는 것이 최선일 것이다.
2014년 부동산, 우리의 선택은 과연 어디가 좋을까?
스스로 질문을 던져보고 시장의 변화와 흐름을 공부해야 한다.  투자에 대한 선택과 책임이 오직 자신에게 있음을 인지하고 투자를 한다면 올바른 선택일 것이다.
선택한 모든 투자가 성공하시길...