지혜로운 투자자는 약점을 강점으로 바꿀 줄 안다.

부동산이란 무엇인가?  사전적 의미에서나 광의적 의미에서 설명한다면  대부분의 초보자들은 무슨 말인지 이해가 되지 않을 것이다.    사전적 의미에서는  토지(土地)나 집처럼 움직여서 옮길 수가 없는 재산(財産)이라고 말한다.
하지만 부동산은 하루에도 수십 번 수백 번 움직인다.  보이지 않는 요인들로 인해 가격이 오르고 내리고를 반복하면서 어떤 이는 울고, 어떤 이는 웃는다.  여기서 보이지 않는 요인들은 무엇일까?

첫째, 정책적인 요인이다.
필자가 30대에 사업을 하면서 많은 돈을 잃었다.   그 때는 노무현 정권이었고  부동산에 대한 규제가 가장 심한 때였다.  젊은 혈기만으로 자신 있게 밀어붙이기만 했을 뿐, 정책에 대한 흐름을 무시했었다.
현 정부에서는 기존 부동산에 대한 규제를 완화하는 정책을 많이 펴고 있다.  과거 10년 전보다는 효과가 약하지만 그래도 시장의 흐름을 조금씩 바꿔가는 역할을 하고 있다.
따라서,  부동산 상품은 경기에도 영향을 받지만 정책에도 큰 영향을 받는 것이 사실이다.

둘째, 지역적인 요인과 위치적인 요인이다.
수도권에서는 위례, 광교,동탄,판교  지방으로는 세종,충주,원주,태안 등 모르는 사람이 없을 정도로 귀에 익은 지역들이다.  대부분의 사람들이 이러한 지역들을 알게 되는 계기는 신문, 인터넷, TV뉴스 등 각종 매스컴을 통해 접하게 되고 관심을 갖게 된다.   더불어 주변 사람들의 입에서 반복적으로 들리는 지역에 관심을 갖게 마련이다.   그 곳에서는 항상 팔고자 하는 사람과 사고자 하는 사람이 넘쳐나는데,  주로 신도시에서 거래가 많이 일어난다.
이렇게 지역적으로 좋다고 느끼는 곳으로 발길을 이동하게 된다.  
지역적인 요인과 더불어 위치적인 요인도 매우 중요하다.    그렇다면 어떤 위치가 좋을까?
시인성이 있어야 한다.    TV광고에서 보면 반복적으로 좋은 시간대에 광고가 나간다.   많은 사람들에게 각인되어야 하기 때문에 비싼 비용을 주고라도 좋은 시간대에 광고를 한다.   이처럼 부동산도 시인성이 있어야 한다.   
사방이 꽉 막힌 곳에 위치한 건물은 눈에 띄기도 힘들다.  간판을 붙여도 한곳에서만 보일 수 있다.
누구나 자주 올 수 있어야 하고,  눈에 익어야 좋다고 느껴진다.  그런데 꽉 막힌 곳이라면 답답하기만 할 것이다.
그래서 상가든 오피스텔이든 좋은 위치에 있는 건물은 인기가 높다.
반드시 그런 것만은 아니지만 위치적인 요인은 가격상승부분과 임대료, 공실 부분에도 영향을 미친다.

셋째, 투자상품과 수익률의 분석적인 요인이다. 
일반적으로 사람들은 부동산 투자 하면 수익률 이야기를 많이한다.  “그 상가(오피스텔,APT,토지) 수익률이 얼마야?” 등...
하지만  대다수의 투자자들은 아쉽게도 수익률을 제대로 분석하지 못한다. 자신이 어렵다고 생각하는 것들을 해결하면 보일 수 있는 것들이 많음에도 불구하고, 수익률 분석이 매우 어렵고 복잡하다고 생각하고 있다.  그래서 투자를 결정할 때는 가장 믿을 수 있는 사람의 조언에 의존하는 경우가 대다수다.
만일, 원하는 수익률이 나오지 않는다면 누굴 원망할 것인가.  그래서 수익률에 대해 관심을 갖고 계산기로 직접 계산을 할 줄 알아야 한다.
수익률이란? 년간 수익률을 말한다.  은행에서 이자율을 계산하거나, 금리를 말할 때도 연간 수익률을 말하고 있다.  그래서 1년에 얼마의 수익을 냈는지를 알아야 하는 것이다.
수익률 계산법은 투자상품에 따라 다르다.   상가나 오피스텔, 원룸 등은 매달 들어오는 월세를 1년간 합산한 금액에서 실투자금을 나누면 연간 수익률이 나온다.  여기서 실투자금에 대해서 헷갈리시는 분들이 많다.  만일 대출금액과 보증금이 있다면,  총 투자금액에서 제외해야 한다.  
  ( 년간 수익금 / 실투자금 = 년수익률)
투자상품에서 토지는 건물과 다르다.   상가나 오피스텔 등은  투자시점에서부터 기본 목적이 매월 나오는 월세를 받기 위해 기본투자의 목적을 갖는다.   토지는  특별한 경우를 제외하고는 매매시점의 양도차액이 실 수익금이 된다.     원하는 수익금이 2배, 3배.  어느 시점에서 매매가 되었는지에 따라 수익률이 달라진다.  (실수익금/실투자금/기간(년)= 년간수익률)

이렇듯 보이지 않는 요인들과 보인다 하더라도 귀찮거나, 관심이 적은 부분에 대해서는 깊게 생각하지 못하는 경우가 많다.   이러한 부분들이 대다수 투자자들의 약점일 것이다. (위의 3가지 요인 외에도 많은 것들이 있겠지만...)  
현명한 투자자는 자신의 약점을 강점으로 바꿀 줄 안다.
약점을 강점으로 바꾸기 위해서는 조금 더 적극적인 공부가 필요하다.   공부를 많이 해서 부동산중개사 자격증을 따거나, 부동산 전문가가 되라는 것이 아니다.
투자에 있어 기본을 하지 않는다는 것은 많은 약점을 보이는 것이며, 그것은 투자의 실패, 또는 수익률을 낮추는 원인이 되기에 투자자들은 자신의 약점을 보완해 강점으로 만들어  투자수익을 얻을 확률을 높여야 한다.

초보자 일수록 더 현명한 공부를 해야 한다.   많이 뛰어 다니고, 많이 만나고, 많은 정보를 수집하고, 귀는 열고, 입은 닫았을 때, 비로소 많은 것을 보게 될 것이다.
번 사람은 없고 잃은 사람만 즐비하다.   부동산이나 주식이나 기타 투자에서도 기본을 공부한다면 언제든 수익률 게임에서의 고수가 될 수 있을 것이다.