투자(부동산)의 핵심은 인구변화와 이동, 수익률이다.

최근 노동력이 부족한 대한민국을 ‘아이 낳고 싶은 나라’로 만든다는 계획을 정부가 세우고 있다. 저출산.고령화사회의 계획을 본격적으로 시작하고 있는 듯 하다.  조금 늦은 감은 있지만 철저한 계획이 필요한 시점이다.

인구 감소의 문제가 벼랑 끝에 있음을 알리는 ‘인구절벽’을 실감하면서 정부가 제3차 저출산.고령화사회 기본계획(2016~2020년)을 만들면서 처음부터 끝까지 고민하는 것이 ‘인구절벽’이라고 한다.  우리나라가 오는 2017년부터 생산가능인구(15~64세)가 줄어 든다. 전체 인구 중 일할 수 있는 사람이 갈수록 사라져, 결국 노동력 부족국가가 된다는 것이다.
주요계획을 살펴보면, 임신.출산 본인의료비 부담이 사라진다. 신혼부부의 전세자금 대출 한도를 높이고, 남성 육아휴직 비율을 20%확대. 노인 인턴 일자리 70%까지 정규직 전환과 인구부족 대책으로 대규모 이민을 받는다는 것이다.  
그만큼 한 나라의 인구계획은 매우 중요하다.  가까운 일본이 최근 초고령화 사회에 진입하였고 장기불황을 벗어나려고 안간힘을 쓰고 있을 때 우리는 뒷짐만 지고 있었던 것도 사실이다.  이제부터라도 이런 바람직한 계획을 실행하고자 하는 모습을 보니 예측 가능한 미래를 보는 것 같아 조금은 안심이다.
누구나 많은 돈을 벌기를 원한다. 주식에 투자를 하든, 펀드에 투자를 하든, 부동산에 투자를 하든 간에 돈을 많이 벌 수만 있다면 어떤 종목이든 관심을 가지게 된다.  부동산에서의 투자가 주식이나 펀드와 다른 것이 인구와 정책에 매우 민감하다는 것이다.
과거 노무현정부나 이명박정부에서 부동산 규제정책이었다면, 박근혜 정부에서는 최대의 완화정책을 펴고 있다.  많은 사람들이 이로 인해 아파트, 상가, 오피스텔 등에 투자를 하고 있다. 기대수익이 높은 지역을 선택하면서 과열현상까지 일어나고 있는 것이 현실이다.
투자를 해서 모든 사람들이 원하는 수익을 얻으면 좋겠지만, 실상은 그렇지 못하다. 주식이 돈 된다고 모두 뛰어들면 다 돈 버는 것이 아니다.  특정한 사람들만이 고수익을 낸다.  부동산도 마찬가지다.  
모두 수익을 내면 좋겠지만 현실은 매우 냉정하다. 그렇다고 은행에 현금을 쌓아 두고 있어도 이자율이 낮아 수익도 없으니 조금이라도 수익률이 좋은 곳에 투자하려고 부동산에 뛰어드는 사람들이 많다.
그렇다면 지금부터 부동산 투자에서 핵심을 제대로 알고 투자를 한다면 손해 보는 일은 없을 것이다.

첫 번째 핵심은 인구변화다.
정부가 저출산.고령화사회를 고민하면서 준비하는 것은 ‘인구절벽’이다. 2014년 해리덴트가 펴낸 저서 ‘2018년 인구절벽이 온다’는 내용에서는 생산가능인력이 아닌 소득이 가장 높고 지출이 가장 많은 연령층인 40대, 그 중 1971년생이 가장 많이 태어난 베이붐세대가 47세가 되는 해가 2018년이다.  이때부터 미래의 계획으로 인해 지출을 줄이기 시작하는 세대들이 많아지기 시작하면서 장기불황 속에 빠질 수 있다는 것이다.  더불어 부동산가격까지 하락한다는 내용이다.  이 것은 해리덴트가 일본의 장기불황을 예고한 것과도 같다. 일본이 부동산 버블로 인해 장기침체에 빠진 것을 보면 우리도 예외는 아닐 것이다.
인구의 변화는 부동산에 큰 영향을 미친다.  지금 투자하려는 부동산이 주거용이면 가장 치명적일 수 있다. 세대가 낮아 질수록 집에 대한 선호도가 떨어지기 때문이다. 2020년이면 주거의 개념이 완전히 바뀔 수도 있음을 예측해야 한다.

두 번째 핵심은 인구의 이동이다.
2000년대 들어서면서 지방으로 인구가 이동 할 수 있는 정책들이 나왔다.  공공기관들이 지방으로 이전하는 혁신도시다.  그리고 기업들이 지방으로 이전하는 기업도시다. 또한 지방의 핵심 사업인 대규모 산업단지와 경제자유구역 등이 있다.  2014년말에 KTX경부선, 2015년 4월에 KTX호남선이 개통되면서 전국이 반나절 생활권이 되었다.
대도시에 사는 사람들, 특히 서울에 사는 사람들은 피부로 느끼지 못하는 인구이동이다.  하지만 지방에서는 작은 인구의 이동이 큰 변화를 일으키고 있다. 주변의 상권과 문화까지도 조금씩 바꿔가고 있는 것이다.  최근에는 탈 서울을 하는 사람들이 경기도로 이사를 하고 지방으로 이사를 한다.  대도시에 사는 사람들도 지방으로 이전을 하면서 각 지.자체별로 인구전쟁을 하고 있는 것이다.
부동산 투자에서 중요한 것은 이미 많이 오른 지역이 아니다. 앞으로 얼마나 오를 것인지가 중요하다.  앞으로 얼마나 오를 것인지를 알 수 있는 것이 바로 인구의 이동이다.
지금 투자를 하려고 하는 곳이 이미 많이 올랐고 많은 사람들이 집중하고 있는 곳이라면 다시 한번 생각해 보는 것도 필요하다.  좀더 다른 생각을 한다면 아파트나, 상가, 토지 등에서 고수익을 낼 수 있을 것이다.

세 번째 핵심은 수익률이다.
앞으로 변화가 많을 지역을 선택하였다면 이제부터는 투자상품이다.  내가 투자를 하는 상품이 아파트라면 몇 년에 얼마의 프리미엄이 붙을지와 매도는 언제 할 것인지를 파악하고 수익율을 계산할 줄 알아야 한다.  투자하는 상품이 상가라면 실투자금대비 월세와 유지비등을 감안해 수익률을 계산해 봐야 한다.  투자상품이 토지라면 기간을 따져보고 몇 배의 수익으로 매도할 것인지를 예측하고 수익률을 따져 봐야 한다.
투자의 가장 큰 핵심은 수익률이다.  부자들에게 있어 부동산은 늘 가지고 다니는 수익률 게임기와도 같다.  

인구변화, 인구이동, 수익률을 예측할 수만 있다면, 그리고 1%의 수익률도 찾아 낼 수 있는 기술이 생긴다면 당신도 이제부터는 부동산의 전문가가 될 수 있다.